환산취득가액 적용의 당부

이 사건 토지 취득 당시 실지거래가액 확인을 위해 필요한 서류가 없거나 미비하여 취득 당시 실지거래가액을 확인·인정할 수 없는 경우에 해당하므로 환산가액으로 적용한 이 사건 처분은 적법함.

사 건

2023 구단 200651 양도소득세부과처분취소

원 고

○○○ 외 1

피 고

○○세무서장

변 론 종 결

2023. 10. 26.

판 결 선 고

2023. 11. 23.

주 문

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다 .

2. 소송비용은 원고들이 부담한다 .

청 구 취 지

피고가 2021. x. xx. 원고 AAA 에게 한 2018 년 귀속 양도소득세 xxx,xxx,xxx 원 ( 가

산세 포함 ), 원고 BBB 에게 한 2018 년 귀속 양도소득세 xxx,xxx,xxx 원 ( 가산세 포함 )

의 각 부과처분을 모두 취소한다 .

이 유

1. 처분의 경위

가 . 원고들은 별지 1 표 기재와 같이 2004. xx. xx. OO 시 OO 면 OOO 리 xxx-xx 외

14 필지를 각 2 분의 1 지분씩 취득하였고 , 원고 BBB 은 2006. xx. xx. OO 시 OO 면

OOO 리 xxx 전 xxx ㎡ ( 이하 위 15 필지와 통틀어 ‘ 이 사건 각 토지 ’ 라 한다 ) 를 단독으

로 취득하였으며 , 원고들은 이 사건 각 토지를 보유하다가 2018. xx. xx. CCC 등에

게 이 사건 각 토지를 합계 x,xxx,xxx,xxx 원에 양도하였다 .

나 . 원고들은 2019. xx. xx. 이 사건 각 토지의 양도가액을 실거래가액인 x,xxx,xxx,xxx 원으로 , 취득가액을 별지 1 표 기재와 같이 x,xxx,xxx,xxx 원으로 하여 , 2018 년 귀속 양도소득세를 원고 AAA 에 대하여 xxx,xxx,xxx 원 , 원고 BBB 에 대하여 xxx,xxx,xxx 원 , 합계 xxx,xxx,xxx 원으로 신고 · 납부하였다 .

다 . 피고는 세무조사를 실시한 결과 이 사건 각 토지 취득 당시의 실지거래가액이

불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액 xxx,xxx,xxx 원으로 적용하여 , 2021. xx. xx. 이 사건 각 토지의 양도에 따른 2018 년 귀속 양도소득세액을 원고 AAA 에 대하여

xxx,xxx,xxx 원 ( 가산세 포함 ), 원고 BBB 에 대하여 xxx,xxx,x 원 ( 가산세 포함 ) 으로 각

경정 · 고지하였다 ( 이하 통틀어 ‘ 이 사건 처분 ’ 이라 한다 ).

라 . 원고들은 이 사건 처분에 불복하여 2021. xx. xx. 조세심판원에 심판을 청구하였

으나 , 조세심판원은 2022. xx. xx. 원고들의 청구를 기각하는 재결을 하였다 .

[ 인정근거 ] 다툼 없는 사실 , 갑 제 1, 2, 6, 7 호증 ( 가지번호 있는 것은 가지번호 포함 , 이하 같다 ), 을 제 1 호증의 각 기재 , 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가 . 원고의 주장

원고들이 이 사건 각 토지를 취득할 당시의 실지거래가액이 합계 x,xxx,xxx,xxx 임을 확인할 수 있는 자료로 이 사건 각 토지의 종전 매도인들이 작성한 부동산 거래사실확인서 , 원고들의 2004. xx. xx. 부터 2004. xx. xx. 까지의 금융거래내역 등이 있고 , 2004 년경 이 사건 각 토지는 연육교 건설사업 시행 등 개발호재로 인하여 높은 가격에 거래되었던 점을 보태어 고려하면 , 이 사건 각 토지의 취득가액을 실지거래가액 x,xxx,xxx,xxx 원으로 인정하여야 함에도 불구하고 , 이 사건 각 토지의 양도로 인한 2018 년 귀속 양도소득세를 산정함에 있어 취득가액을 실지거래가액이 아닌 환산가액으로 인정한 피고의 이 사건 처분은 위법하다 .

나 . 관계 법령

별지 2 기재와 같다 .

다 . 판단

1) 관련 법리

가 ) 구 소득세법 (2018. 12. 31. 법률 제 16104 호로 개정되기 전의 것 ) 제 97 조 제 1 항 제 1 호 , 제 114 조 제 1 항 , 제 7 항 , 구 소득세법 시행령 (2020. 2. 11. 대통령령 제 30395 호로 개정되기 전의 것 ) 제 176 조의 2 제 1 항 등에 의하면 , 토지의 양도차익을 계산할 때취득가액을 그 자산의 취득에 든 실지거래가액으로 하되 , 취득 당시 실지거래가액의확인을 위하여 필요한 장부 · 매매계약서 , 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비되어 증명서류로 토지 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 , 장부 · 매매계약서 · 영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 취득가액을 매매사례가액 , 감정가액 또는 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 경정할 수 있다고 규정하고 있다 . 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에도 매수가액이 확인되거나 객관적이고 합리적인 계산 방법에 의하여 그 가액을 인정할 수 있는 등 실지거래가액을 확인할 수 있어야만 하는 것이고 그 확인을 할 수 없는 경우에는 환산가액에의하여야 한다 ( 대법원 1991. 9. 13. 선고 90 누 9575 판결 취지 참조 ).

나 ) 한편 , 양도소득의 산정에 있어 납세의무자가 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 취득 및 양도에 관한 매매계약서 등을 제출하였다면 , 과세관청으로서는 매매계약서 등이 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 , 매매계약서상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이고 , 이 경우 그러한 특별한 사정이 있다는 점은 과세관청이 이를 증명하여야 한다 ( 대법원 1996. 6. 25. 선고 95 누 3183 판결 등 참조 ). 다만 , 매매계약서의 진정성립을 인정할 증거가 없고 납세의무자가 주장하는 실지거래가액이 기준시가 내지 통상적인 거래가액과 현저히 차이가 나는 경우 등에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 없는 특별한 사정이 있다고 볼 수 있다 ( 대법원 1997. 6. 27. 선고 96 누 5810 판결 등 참조 ).

2) 인정사실

가 ) 원고들은 2019. xx. 9. 2018 년 귀속 양도소득세를 신고하면서 , 매도인 CCC,DDD, EEE, FFF 과 사이에 작성된 부동산매매계약서와 매도인 GGG, HHH 가 작성한 2018. xx. xx. 자 부동산거래사실확인서를 인감증명서와 함께 제출하였다 .

나 ) 원고들은 이 사건 처분 이전인 2021. xx. xx. 경 ‘ 이 사건 각 토지 취득시 매매계약서를 보관하고 있지 아니하며 , 제출한 예금출금 내역 ( 수표 등 ) 외 제출가능한 취득금액을 증명할 수 있는 증빙이 없음을 확인합니다 .’, ‘ 이 사건 각 토지를 취득하면서 취득 시 작성한 매매계약서를 분실하였습니다 . 추후 계좌 출금 내역 및 양도인의 양도가액 확인을 통하여 계약서를 재작성하였으며 , 취득가액은 재작성 당시 확인된 금액만을 기재하였음을 확인합니다 .’ 는 내용이 기재된 확인서를 제출하였다 .

다 ) 원고들 명의 계좌에서 2004. xx. xx. 부터 2004. xx. xx. 까지 아래와 같이 합계 xxx,xxx,xxx 원이 수표 또는 현금으로 인출되었다 .

원고 AAA

원고 BBB

순번

인출일자

금액 ( 원 )

2004. x. xx.

xxx,xxx,xxx

x,xxx,xxx

xx,xxx,xxx

합계

xxx,xxx,xxx 원

라 ) 원고들은 이 사건 각 토지 중 ‘oo 시 oo 면 ooo 리 ( 이하 ‘ooo 리 ’ 라고만 한다 ) xxx-x 답 xxx ㎡ ’ 및 ’ooo 리 xxx-xx 답 x,xxx ㎡ ‘ 를 2004. xx. xx. EEE 로부터 매수하였는데 , EEE 은 ooo 리 xxx-x 에 대한 양도가액을 xxx,xxx 원 , ooo 리 xxx-xx 에 대한 양도가액을 xx,xxx,xxx 원으로 하여 양도소득세를 신고 · 납부하였다 .

마 ) 원고들은 이 사건 각 토지 중 ‘ooo 리 xxx-xx 답 x,xxx ㎡ ’, ‘ooo 리 xxx-x 유지 x,xxx ㎡ ’, ‘ooo 리 xxx-x 답 xxx ㎡ ’, ‘ooo 리 xxx-x 답 x,xxx ㎡ ’, ‘ooo 리 xxx-x 답 xxx ㎡ ’ 를 2004. xx. xx. CCC 으로부터 매수하였는데 , CCC 은 ooo 리 xxx-xx 에 대한 양도가액을 xx,xxx,xxx 원 , ooo 리 xxx-x 에 대한 양도가액을 xx,xxx,xxx, ooo 리 xxx-x 에 대한 양도가액을 x,xxx,xxx 원 , ooo 리 xxx-x 에 대한 양도가액을 xx,xxx,xxx 원 , ooo 리 xxx-x 에 대한 양도가액을 x,xxx,xxx 원으로 하여 양도소득세를 신고 · 납부하였다 .

바 ) 이 사건 각 토지 이외에 원고들이 2004 년 무렵 매수한 부동산은 아래와 같다 .

주소

번지

지목

면적

등기원인일 /

등기접수일

비고

원고

AAA

oo oo 군 o 면 oo 리

xxxx-x

x,xxx

2004.xx.xx./2004.xx.xx.

x/x

지분

xxx

산 xxx-x

임야

oo 시 oo 면 ooo 리

BBB

산 xx-x

xx,xxx

oo oo 군 oo 읍 ooo

xx-x

잡종지

xxxx/xxxxx 지분

xx

10

산 x-xx

[ 인정근거 ] 다툼 없는 사실 , 갑 제 2, 4, 7 호증 , 을 제 2, 3, 5 내지 7 호증의 각 기재 , 변론 전체의 취지

3) 구체적인 판단

살피건대 , 위 인정사실 , 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면 , 이 사건 각 토지 취득 당시의 실지거래가액 확인을 위하여 필요한 매매계약서 , 영수증 기타 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비하여 취득 당시의 실지거래가액을 확인ㆍ인정할 수 없는 경우에 해당한다고 봄이 상당하다 . 따라서 취득가액을 환산가액으로 적용하여 양도소득세를 산정한 이 사건 처분은 적법하고 , 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다 .

① 원고들이 2018 년 귀속 양도소득세 신고 당시 제출한 이 사건 각 토지 중 일부에 관한 부동산 매매계약서는 우측 하단에 ‘ 한국공인중개사협회 인쇄 2013. 3. 25.’ 라 기재되어 있어 이 사건 각 토지 취득 당시가 아닌 사후에 소급하여 작성된 계약서로 보이고 , 원고들 역시 2021. 3. 4. 자 확인서를 통하여 ‘ 이 사건 각 토지 취득 시 작성한 매매계약서를 분실하였고 , 추후 계약서를 재작성하였다 ’ 는 취지로 진술하였으며 , 달리 이 사건 각 토지의 실지거래가액을 확인할 수 있는 처분문서 등의 객관적 자료가 제출된 바 없다 .

② 종전 매도인 GGG, HHH 가 작성한 부동산거래 사실확인서 ( 갑 제 3 호증 ) 는 원고들이 이 사건 각 토지를 취득한 2004. xx. xx. 로부터 약 14 년이 경과한 후인 2018. xx. xx. 작성된 것이고 , 그 내용도 단순히 이 사건 각 토지 중 GGG 이 매도한 ‘ooo 리 xxx-xx’ 와 ‘ooo 리 xxx-xx’ 의 실제 거래가액이 xxx,xxx,xxx 원이고 , HHH 가 매도한 ‘ooo 리 xxx-x’ 의 실제 거래가액이 xx,xxx,xxx 원이라는 일방적인 주장일뿐 , 그 매매대금을 언제 어떠한 방법으로 지급받았는지 등과 같이 당시 매매거래의 경위와 세부 내역에 관한 구체적인 내용이 전혀 담겨 있지 않아 그대로 믿기 어렵거나 실제 취득가액을 증명할 수 있는 증거로서의 가치가 거의 없다고 보아야 한다 .

③ 이 사건 각 토지의 2003 년 기준시가는 x,xxx 원 / ㎡ 내지 x,xxx 원 / ㎡ , 2004 년 기준시가는 x,xxx 원 / ㎡ 내지 x,xxx 원 / ㎡으로 확인되고 , 이 사건 각 토지 중 일부에 대한 종전 매도인인 EEE 과 CCC 은 ‘ooo 리 xxx-x’ 을 제외하고는 2003 년도 기준시가로 양도가액을 계산하여 양도소득세를 신고한 것으로 보이는바 , 원고들 주장의 취득가액은 기준시가 대비 약 10 배 이상 높은 금액으로 , 원고들이 주장하는 실지거래가액이 기준시가 내지 통상적인 거래가액과 현저히 차이가 나는 경우에 해당한다고 할것이다 .

④ 원고들이 이 사건 각 토지를 취득할 무렵인 2004. xx. xx. 부터 2004. xx. xx. 까지 원고들 명의 계좌에서 합계 xxx,xxx,xxx 원이 인출된 사실은 인정되나 , 원고들이 제출한 출금거래내역에는 인출액만 기재되어 있을 뿐 지급 상대방 등은 알 수 없고 , 위 인출액이 원고들 주장의 이 사건 각 토지 취득가액 x,xxx,xxx,xxx 원과 정확히 일치하는 것이 아님에도 원고들은 나머지 매매대금을 어떻게 조달하였는지에 대한 구체적인 내용조차 밝히지 못하고 있는바 , 위 금원이 모두 이 사건 각 토지의 매매대금으로 사용되었다고 단정할 수 없다 . 나아가 , 원고들은 2004 년경 이 사건 각 토지 외에도 다수의 토지를 매수하였는바 , 위 xxx,xxx,xxx 원의 인출내역에 이 사건 각 토지 외의 다른 토지에 대한 매매대금이 포함되었을 가능성도 배제할 수 없다 .

3. 결론

그렇다면 원고들의 청구는 모두 이유 없으므로 이를 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다 .