재신탁의 경우 조합원별로 과세해야 하는지 및 철거예정주택으로 비과세 대상인지 여부

이 사건 각 주택은 재산세 과세기준일이 속한 연도에 철거계획이 확정되어 철거보상계약이 체결된 주택에 해당하므로 주택분 재산세를 부과할 수 없어 각 주택은 종합부동산세법 제7조 제1항에 의한 종합부동산세 과세대상에 해당하지 아니함

사 건

2022 구합 78944 종합부동산세등부과처분취소

원 고

aaaaa ㈜

피 고

bb 세무서장

변 론 종 결

2023. 08. 24.

판 결 선 고

2023. 11. 02.

주 문

1. 피고가 2020. 11. 19. 원고에게 부과한 2020 년 귀속 종합부동산세 xxx,xxx,xxx원 중 x,xxx,xxx원을 초과하는 부분 및 농어촌특별세 xx,xxx,xxx원 중 x,xxx,xxx원을 초과하는 부분을 각 취소한다 .

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다 .

3. 소송비용은 피고가 부담한다

청구취지

피고가 2020. 11. 19. 원고에게 한 2020 년 귀속 종합부동산세 xxx,xxx,xxx원 및 농어촌특별세 124,328,120 원의 각 부과처분을 모두 취소한다 .

이 유

1. 처분의 경위

가 . 당사자 등의 지위

1) 원고는 부동산신탁업 등을 영위하는 신탁회사로서 , 2019. 12. 30. 00 자산신탁주식회사에서 현 상호로 변경되었다 .

2) 008 구역 주택재개발 정비사업조합 ( 이하 ' 이 사건 조합 ' 이라 한다 ) 은 00시 00구 00동 309 일대 약 49,076 ㎡ ( 이하 ' 이 사건 정비구역 ' 이라 한다 ) 에서 주택재개발사업 ( 이하 ' 이 사건 재개발사업 ' 이라 한다 ) 을 시행하기 위하여 , 2009. 9. 9. 00 시장으로부터 도시 및 주거환경정비법 ( 이하 ' 도시정비법 ' 이라 한다 ) 에 따라 조합설립인가를 받았다 .

나 . 분양신청 및 현금청산 등 사업시행 경과

1) 이 사건 조합은 2011. 7. 7. 00 시장으로부터 사업시행계획인가를 받았다가 위 인가에서 정한 사업시행기간이 경과하자 , 2018. 3. 30. 다시 00시장으로부터 사업시행계획변경인가를 받았고 , 이러한 사항은 2018. 4. 9. 고시되었다 .

2) 이 사건 조합은 이 사건 정비구역 내 토지 및 건축물 등 소유자 ( 이하 ' 토지 등 소유자 ' 라 한다 ) 들로부터 2011. 9. 5. 부터 같은 해 11. 3. 까지 제 1 차 분양신청을 , 2018. 4. 23. 부터 같은 해 6. 8. 까지 제 2 차 분양신청을 받았다 . 이때 분양신청을 한 소유자들의 주택내역은 [ 별지 1] 목록 기재와 같다 ( 이하 ' 조합원분 주택 ' 이라 한다 ).

3) 한편 , [ 별지 2] 목록 기재 주택의 소유자들은 이 사건 조합에 분양신청을 하지 않거나 철회하는 등의 사유로 현금청산자로 분류되었다 ( 이하 위 주택을 ' 현금청산자분 주택 ' 이라 하고 , 조합원분 주택과 현금청산자분 주택을 통틀어 ' 이 사건 각 주택 ' 이라 한다 ).

4) 00 시장은 2019. 5. 3. 이 사건 재개발사업에 관한 분양계획 등이 담긴 관리처분계획인가를 고시하였고 ( 이하 ' 이 사건 관리처분계획인가 ' 라 한다 ), 위 분양계획에 따라 개별 조합원들에 대한 분양면적과 총 분양금 , 총 납부금액이 확정되었다 ( 갑 제 31 호증 ).

5) 이 사건 조합은 ① 2019. 9. 경부터 같은 해 10. 경 사이에 조합원분 주택에 관하여 2019. 8. 27. 자 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 각 마쳤고 , 2) 2019. 9. 경 내지 2020. 5. 경 사이에 현금청산자분 주택에 관하여 협의 또는 수용절차에 따라 보상금을 지급하거나 공탁한 후 공공용지의 협의취득 또는 토지수용을 원인으로 한 소유권이전등기를 각 마쳤다 .

다 . 관리형 토지신탁계약의 체결 및 사업대행자 지정

1) 사업시행자인 이 사건 조합은 2019. 8. 13. 조합원 총회를 개최하여 도시정비법 제 28 조에 따라 이 사건 조합을 대신하여 이 사건 재개발사업을 시행할 지정개발자 ( 이하 ' 사업대행자 ' 라 한다 ) 를 원고로 지정하여 위 사업을 추진하기로 하면서 , 이 사건 정비구역 내 전체 부동산을 원고에게 신탁 또는 재신탁하기로 결의하였다 .

2) 이에 따라 이 사건 조합은 2019. 8. 14. 원고와 사이에 , 이 사건 정비구역에서 8 개동 규모의 공동주택 ( 아파트 ) 및 부대복리시설을 건축하고 이를 임대ㆍ처분 , 관리ㆍ운영하여 신탁이익을 수익자에게 지급할 목적으로 , 이 사건 정비구역 내 부동산의 위탁자인 이 사건 조합이 사업비 조달의무를 지고 , 수탁자인 원고가 신탁재산의 범위 내에서 사업주체가 되어 이 사건 재개발사업을 실시하는 내용의 관리형 토지신탁계약을 체결하였다 .

3) 이 사건 조합은 2019. 9. 경 내지 2020. 5. 경 사이에 원고에게 , ① 조합원분 주택에 관해서는 재신탁을 원인으로 , ② 현금청산자분 주택에 관해서는 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다 .

4) 00 시장은 2020. 11. 16. 이 사건 재개발사업과 관련하여 원고를 사업대행자로 지정하고 이를 고시하였다 .

라 . 종합부동산세 등 부과처분

피고는 원고가 2020 년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 2020. 6. 1. 현재 신탁재산인 이 사건 각 주택 등을 보유하고 있다고 보아 위 주택의 공시가격을 모두 합산하여 종합부동산세 과세표준을 산정한 후 , 2020. 11. 19. 원고에게 2020 년 귀속 종합부동산세 xxx,xxx,xxx원 (= 주택 xxx,xxx,xxx원 + 별도합산토지 xx,xxx,xxx원 ) 및 농어촌특별세 xxx,xxx,xxx원을 결정ㆍ고지하였다 ( 이하 ' 이 사건 처분 ' 이라 한다 ).

마 . 전심절차

원고는 2021. 2. 10. 피고에게 이의신청을 하였으나 , 2021. 3. 23. 그 신청이 기각 되었다 . 원고는 2021. 6. 21. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 , 2022. 10. 31. 그 청구가 기각되었다 .

[ 인정근거 ] 다툼 없는 사실 , 갑 제 1 내지 9, 13 내지 16, 25, 31, 32 호증 ( 가지번호 포함 , 이하 같다 ), 을 제 1, 2 호증의 각 기재 , 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가 . 원고 주장의 요지

이 사건 처분은 아래와 같은 이유로 위법하므로 취소되어야 한다

1) 이 사건 각 주택은 2020. 6. 1. 당시 2020 년도에 철거하기로 계획이 확정되어 있었고 , 일부 주택을 제외하고는 대부분 단전ㆍ단수가 되어 이주가 완료된 상태였으며 , 같은 해 말경 모든 주택이 철거되어 멸실되었다 . 이처럼 이 사건 각 주택은 철거 예정인 주택으로서 재산적 가치가 없을 뿐만 아니라 지방세법 (2020. 8. 12. 법률 제 17473 호로 개정되기 전의 것 , 이하 같다 ) 제 109 조 제 3 항 제 5 호 및 그 시행령 (2020. 6. 2. 대통렁령 제 30728 호로 개정되기 전의 것 , 이하 같다 ) 제 108 조 제 3 항에서 정한 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택으로서 재산세 및 종합부동산세 비과세 대상에 해당한다 .

2) 설령 이 사건 각 주택이 종합부동산세 과세대상에 해당한다고 하더라도 , 지방세법 제 107 조 제 1 항 제 3 호는 ' 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산의 경우 , 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자를 재산세 납세의무자로 보되 , 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다 ' 고 규정하고 있다 . 이러한 규정을 비롯하여 원고는 이 사건 조합을 대신하여 이 사건 재개발사업을 대행하는 자에 불과한 점 등을 종합적으로 고려하면 , 이 사건 각 주택에 대한 종합부동산세는 실질적 소유자이자 위탁자인 개별 조합원별로 과세표준을 산정하여야 함에도 , 피고는 이 사건 각 주택의 공시가격을 모두 합산한 후 종합부동산세 과세표준을 산정하였다 .

나 . 관계 법령

별지 3 기재와 같다

다 . 판단

1) 관계 규정의 내용

종합부동산세법 (2020. 8. 18. 법률 제 17478 호로 개정되기 전의 것 , 이하 같다 ) 제 7 조 제 1 항은 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6 억 원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있다 . 그런데 지방세법 제 109 조 제 3 항 제 5 호는 ' 행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는 것이 적절하지 아니한 건축물 또는 주택 ( 「건축법」 제 2 조 제 1 항 제 2 호에 따른 건축물 부분으로 한정한다 ) 으로서 대통령령으로 정하는 것 ' 에 대하여는 재산세를 부과하지 않는다고 규정하고 있고 , 그 위임에 따른 지방세법 시행령 제 108 조 제 3 항은 " 위 법률 조항에서 ' 대통령령으로 정하는 것 ' 이란 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명렁을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택 ( 「건축법」 제 2 조 제 1 항 제 2 호에 따른 건축물 부분으로 한정한다 ) 을 말한다 ." 고 규정하고 있다 .

2) 인정사실

다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제 5, 17 내지 24, 26 내지 31 호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다 .

가 ) 2019. 5. 3. 고시된 이 사건 관리처분계획인가에 따르면 , 기존 건축물의 철거 예정시기는 ' 이주비 지급개시일로부터 12 개월 이내 ' 로 정해져 있다 . 원고는 2019. 8. 20. 조합원들에게 이주기간을 2019. 9, 23. 부터 같은 해 12. 22. 까지로 정하여 이주계획서를 접수받고 이주개시를 한다고 공고하였고 , 같은 해 9. 20. 조합원들에게 이주비를 지급하기 시작하였다 .

나 ) 이 사건 각 주택 중 상당수의 거주자들은 2020. 6. 1 전에 이주를 완료하였고 , 위 주택에 대해서는 단수가 이루어졌다 .

다 ) 한편 , 이 사건 조합은 2010. 2. 1. 주식회사 000건설에 이 사건 각 주택의 철거 및 잔재처리 공사를 도급하였고 , 위 회사는 2020. 4. 27. 00 시 00구청장에게 소음ㆍ진동관리법에 따라 2020. 5. 1. 부터 2020. 5. 31. 까지 이 사건 재개발사업 중 철거공사 및 잔재처리 공사를 실시한다고 신고하였다 .

라 ) 이 사건 조합은 이 사건 각 주택의 철거를 완료하고 , 2020. 12. 29. 00 시 00구청장에게 해체공사 완료신고 ( 멸실신고 ) 를 하였다 .

3) 이 사건 각 주택이 종합부동산세 과세대상인지 여부

앞서 본 사실관계와 각 증거 , 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과

같은 사정들에 비추어 보면 , 이 사건 각 주택은 재산세 과세기준일이 속한 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정된 것으로서 철거보상계약이 체결된 주택에 해당한다고 봄이 타당하다 . 따라서 이 사건 각 주택에 대해서는 주택분 재산세를 부과할 수 없으므로 , 위 각 주택은 종합부동산세법 제 7 조 제 1 항에 의한 종합부동산세 과세대상에도 해당하지 않는다고 할 것이다 .

가 ) 먼저 , 이 사건 각 주택이 2020 년 귀속 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되었는지 여부에 관하여 본다 . 이 사건 관리처분계획인가에 따르면 , 기존 건축물의 철거 예정시기는 이주비 지급개시일로부터 12 개월 이내로 정해졌고 , 이 사건 조합은 2019. 9. 20. 이주비 지급을 개시하였다 . 또한 이 사건 조합은 2010. 2. 1. 철거회사와 철거공사계약을 체결하였고 , 위 회사는 2020. 4. 27. 관할 행정청에 같은 해 5. 31. 까지 철거공사를 실시한다고 신고하였다 . 그 무렵 이 사건 각 주택 중 상당부분에 대한 퇴거 및 단수조치가 완료되었고 , 이 사건 각 주택은 2020 년 말경 모두 철거되었다 . 이에 비추어 보면 , 이 사건 각 주택은 2020 년 귀속 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정된 주택에 해당한다고 봄이 타당하다 .

나 ) 다음으로 , 이 사건 각 주택 중 조합원분 주택이 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 주택인지에 관하여 본다 . 도시정비법상 정비사업의 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 120 일 이내에 분양대상자별 종전자산의 명세 및 가격 , 분담금의 추산액 등을 토지 등 소유자에게 통지하여야 하고 ( 도시정비법 제 72 조 제 1 항 ), 분양을 받으려는 토지 등 소유자는 분양신청기간 내에 사업시행자에게 분양신청을 하여야 한다 ( 같은 조 제 3 항 ). 그리고 위와 같은 분양신청이 완료되면 , 그 현황을 기초로 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 등 종후자산의 권리배분 및 귀속과 부담할 비용을 정한 관리처분계획이 수립되고 ( 같은 법 제 74 조 제 1 항 제 3 호 ), 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 따라 처분 또는 관리하여야 하며 ( 제 79 조 제 1 항 ), 사업시행자는 건설된 건축물을 인가받은 관리처분계획에 따라 토지 등 소유자에게 공급하여야 한다 ( 같은 조 제 2 항 ). 또한 종전의 토지 또는 건축물의 소유자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없고 ( 같은 법 제 81 조 제 1 항 ), 사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후

기존의 건축물을 철거하여야 한다 ( 같은 조 제 2 항 ). 이와 같이 , 도시정비법상 조합이 사업시행자가 되는 정비사업은 토지 등 소유자가 조합원이 되어 자신의 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 기존 주택 등을 철거한 후 신 주택을 건축한 다음 , 신 주택 중 일부는 조합원에게 배분하고 나머지는 일반분양을 하여 수입을 얻으며 , 정비사업을 시행하여 얻은 총수입과 총비용을 정산하여 그 손익을 조합원의 종전자산 출자비율대로 분배하기 위하여 조합과 조합원 사이에서 종전자산과 종후자산의 차액을 청산금으로 수수하여 정산하는 사업에 해당함을 알 수 있고 ( 대법원 2020. 7. 29. 선고 2016 다 51170 판결 등 참조 ), 위 사업의 본질적인 성격은 지정개발자인 신탁회사가 조합 등을 대신하여 정비사업을 시행할 때에도 달라지지 않는다 .

이러한 관계 규정의 내용과 법리에 비추어 본다 . 원고는 관리처분계획인가를 받은 후에만 이 사건 각 주택 등을 철거할 수 있으나 , 위 인가로써 곧바로 구체적인 철거의무가 발생하고 이를 불이행할 경우 일정한 행정상 제재가 수반되는 법률효과가 나타난다고 볼 수는 없다 . 따라서 원고 주장과 같이 이 사건 관리처분계획인가가 있었다는 이유만으로는 원고가 행정관청으로부터 철거명령을 받았다고 보기 어렵다 . 다만 , 토지 등 소유자가 도시정비법에 따라 하는 분양신청에는 재개발사업 완료 시 종전자산에 대응하여 일정한 보상을 받기로 하고 , 그 대신 사업시행자에게 종전자산의 철거 등 처분권을 이전한다는 의사가 포함되어 있다고 보아야 하고 , 사업시행자는 분양신청의 현황을 기초로 수립된 관리처분계획인가를 받으면 위 주택 등을 철거할 수 있는 권한을 취득하게 된다 . 그리고 지방세법 시행령 제 108 조 제 3 항이나 그 밖의 관계 법령은 ' 철거보상계약 ' 의 구체적인 형식과 내용을 규정하고 있지 않으므로 , 분양신청으로부터 관리처분계획의 수립 및 인가라는 일련의 과정에서 토지 등 소유자와 사업시행자 사이에는 철거보상계약과 같은 약정이 체결되었다고 볼 수 있을 것이다 .

이에 비추어 보건대 , 이 사건 조합원들의 분양신청 및 이 사건 관리처분계획인가는 2020 년 귀속 재산세 및 종합부동산세의 과세기준일인 2020. 6. 1. 전에 모두 완료되었으므로 , 이 사건 각 주택 중 조합원분 주택은 지방세법 시행령 제 108 조 제 3 항에서 정한 ' 재산세 과세기준일 현재 철거보상계약이 체결된 주택 ' 에 해당한다고 봄이 타당하다 .

다 ) 다음으로 , 이 사건 각 주택 중 현금청산자분 주택이 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 주택인지에 관하여 본다 . 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90 일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자나 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 등과 토지 , 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 하고 ( 도시정비법 제 73 조 제 1 항 ), 그 협의가 성립되었을 때에는 그 소유자 등과 계약을 체결하여야 하며 [ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 ( 이하 ' 토지보상법 ' 이라 한다 ) 제 17 조 ], 이는 사법상의 매매계약에 해당한다 ( 대법원 2012. 2. 23. 선고 2010 다 91206 판결 등 참조 ).

그런데 만일 그와 같은 협의가 성립되지 아니한 경우 , 사업시행자는 공익사업을 위하여 토지 등을 수용함으로써 그 재산권을 강제적으로 취득할 수 있으나 ( 도시정비법 제 63 조 , 토지보상법 제 19 조 제 1 항 ), 사업시행자는 특별한 경우를 제외하고는 수용 또는 사용의 개시일까지 보상금을 지급하거나 이를 공탁하여야 하며 ( 토지보상법 제 40 조 ), 토지소유자나 그 토지에 있는 물건에 관한 권리를 가진 자는 수용의 개시일까지 그 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전하여야 한다 ( 토지보상법 제 43 조 ). 나아가 , 사업시행자는 원칙적으로 수용되는 건축물 등 토지에 정착한 물건에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상하여야 하나 , 이전이 어렵거나 이전으로 건축물 등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우 또는 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우 등에는 당해 물건가격으로 보상하여야 한다 ( 토지보상법 제 75 조 제 1 항 ).

이러한 관계 규정의 내용 및 법리에 비추어 보면 , 도시정비법에 의하여 시행되

는 재개발사업에서 사업시행자가 현금청산 대상자들이 소유하던 주택을 협의 또는 수용으로 취득하는 경우 그 주택은 사업의 목적 달성을 위해 당연히 철거가 예정되어 있는 것이고 , 사업시행자가 그 취득을 위해 현금청산 대상자에게 지급ㆍ공탁하는 보상금은 철거에 대한 보상의 성격을 포함하고 있다고 볼 수 있다 . 그런데 이 사건 조합은 2020. 6. 1. 이전에 현금청산자분 주택에 대한 수용보상금의 지급 또는 공탁을 모두 완료하고 , 위 주택에 관한 소유권이전등기를 마쳤으므로 , 위 주택 또한 지방세법 시행령 제 108 조 제 3 항에서 정한 ' 재산세 과세기준일 현재 철거보상계약이 체결된 주택 ' 에 해당한다고 봄이 타당하다 .

라 ) 한편 , 원고가 이 사건 각 주택에 관하여 부과된 재산세에 관하여 별도로 불복하지 않고 이를 모두 납부한 사실은 인정된다 . 그러나 종합부동산세는 재산세의 부가세가 아니라 독립세로서 그 부과주체 , 부과요건 , 부과절차 등이 다른 별개의 조세이다 . 따라서 원고가 이 사건 각 주택에 대한 재산세 부과처분에 대하여 불복을 하지 아니하였고 피고가 이러한 과세자료를 근거로 이 사건 처분을 하였다 하더라도 , 이러한 사정만으로 원고가 이 사건 처분의 효력을 더 이상 다툴 수 없다고 보기는 어렵다 .

라 . 소결론

결국 이 사건 처분 중 이 사건 각 주택에 관한 부분은 과세표준의 산정방식에 관한 원고의 주장을 나아가 살펴보지 않더라도 위법하다 . 따라서 위 각 주택을 제외한 나머지 부분만으로 원고에 대한 2020 년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세액을 산정하면 아래 [ 표 ] 와 같으므로 ( 을 제 1 호증 중 별도합산토지 부분 참조 ), 이 사건 처분 중 아래의 정당세액을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 한다 .

종합부동산세

농어촌특별세

세액 ( 원 )

xx,xxx,xxx

과세표준 ( 원 )

세율 (%)

20

x,xxx,xxx

( 원 단위 미만 버림 )

3. 결론

원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 , 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 , 주문과 같이 판결한다 .