관리비는 임차인이 실비 정산한 것으로 봐야 하며 임대료와는 별개의 성격이므로 임대료 등의 환산가액에 의한 증여재산가액 평가시 임대료에 포함되는 금액으로 볼 수 없음

임대료 환산가액에 의한 증여재산가액 평가시 임차인들로부터 지급받은 고정관리비는임차인이 임대건물을 사용‧수익함에 따라 부담하여야 할 비용을 실비 정산한 것일 뿐, 임대료에 포함되는 금액으로 볼 수 없음

사 건

2022구합90937 양도소득세부과처분취소

원 고

AAA㈜

피 고

BB세무서장

변 론 종 결

2024. 2. 23.

판 결 선 고

2024. 4. 12.

주 문

1. 원고의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청구취지

피고가 202x. x. 3. 원고에 대하여 한 2018년 귀속 양도소득세 000,000,000원(가산세000,000,000원 포함) 및 0,000,000,000원(가산세 000,000,000원 포함)의 부과처분을 모두 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2012. 11. 14. 00 00구 00동 0000-0 토지 및 그 지상 건물(이하 위 토지와 건물을 통칭하여 ‘이 사건 제1 부동산’이라 한다)을 00,000,000,000원에 취득하였다. 이후 원고는 2018. 1. 4. 자녀인 김AA, 김BB에게 이 사건 제1 부동산 중 1/2지분을 각 증여하였다. 김AA, 김BB는 원고로부터 이를 증여받으면서 원고의 이 사건 제1 부동산에 관한 대출금 00억 원과 임대차보증금 0억 0,000만 원에 관한 채무를 승계하였다(이하 ‘이 사건 제1 부담부증여’라 한다).

나. 또한 원고는 2015. 6. 30. 00 00구 00동 0000-00 및 0000-00 토지를 취득하였다가 2018. 1. 4. 김AA, 김BB에게 위 각 토지 중 1/2 지분을 각 증여하였다. 김AA, 김BB는 원고로부터 이를 증여받으면서 이에 관한 임대차보증금 0,000만 원에 관한 채무를 승계하였다(이하 ‘이 사건 제2 부담부증여’라 한다).

다. 김AA, 김BB는 이 사건 제1 부담부증여에 관한 증여세 신고를 하면서 이 사건 부동산에 관하여 상속세 및 증여세법(이하 ‘상증세법’이라 한다) 제61조 제1항에 따라 평가한 금액(이하 ‘기준시가’라 한다) 00억 00,000,000원과 같은 조 제5항에 따라 평가한 금액(이하 ‘임대료 환산가액’이라 한다) 00억 00,000,000원을 비교하여, 둘 중 큰 금액인 임대료 환산가액을 증여재산 가액으로 신고하였다.

라. 원고는 2018. 4. 30. 소득세법 제88조 제1호 , 구 소득세법 시행령(2020. 2. 11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제151조 제3항에 따라 이 사건 제1, 2 부담부증여와 관련하여 아래와 같이 양도차손 0,000,000,000원을 예정신고(이하 ‘제1차 양도신고’라 한다)하였다.

<표 생략>

마. 이후 원고는 2018. 5. 29. 00 00구 00동 000-00, 000-00 소재 각 토지 및000-00 외 1필지 지상 건물(이하 위 각 부동산을 통칭하여 ‘이 사건 제2 부동산’이라한다)을 김AA, 김BB, 김CC에게 매도하였다. 원고는 2018. 7. 27. 이 사건 제2 부동산의 양도에 따른 양도소득세를 예정신고하면서 제1차 양도신고시 발생한 양도차손0,000,000,000원을 반영하여 양도소득세 000,000,000원을 신고‧납부하였다.

바. 00지방국세청장은 2020. 6. 4.경부터 2020. 6. 19.경까지 피고에 대한 종합감사를 실시한 다음 이 사건 제1 부동산의 증여재산 가액을 임대료 환산가액으로 평가할 때, 원고가 이 사건 제1 부동산에 관하여 임차인으로부터 지급받은 관리비는 임차인이이 사건 제1 부동산을 사용‧수익함에 따라 부담할 비용으로 임대료에 포함하지 않는 것이 타당하고, 그 경우 임대료 환산가액보다 기준시가가 더 크므로, 이 사건 제1 부동산의 증여재산가액을 기준시가로 평가하고 제1차 양도신고 중 이 사건 부동산의 취득가액을 실지거래가액이 아닌 기준시가로 계산하는 것이 적정하다고 판단하였다. 이에 피고는 2021. 6. 3. 원고에게 이 사건 제1, 2 부담부증여에 따른 양도소득세000,000,000원(가산세 000,000,000원 포함), 이 사건 제2 부동산에 관한 양도소득세 0,000,000,000원(가산세 000,000,000원 포함)을 각 부과하였다(이하 위 각 처분을 통칭하여 ‘이 사건 처분’이라 한다).

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑1 내지 6호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을1, 2, 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장 요지

원고는 2012. 11. 14. 이 사건 제1 부동산을 취득한 이후 이를 통해 임대사업을 영위하였고, 이 사건 제1 부동산의 임차인들로부터 월 임대료뿐만 아니라, 정액으로 책정된 관리비 명목의 금액(이하 ‘이 사건 금액’이라 한다)을 받아왔다(구체적인 내역은 별지 1 표 기재 내용과 같다). 이 사건 금액은 실비변상적인 금액이 아니라 차임의 실질을 가진 것으로 임대료에 해당한다.

이 사건 제1 부동산에 관하여 이 사건 금액을 포함한 임대료를 기준으로 하여 평가한 가액인 임대료 환산가액은 이 사건 제1 부동산에 대한 기준시가 보다 크다. 따라서 이 사건 제1 부동산의 양도가액은 임대료 환산가액 00억 00,000,000원으로, 취득가액은 실지거래가액으로 보고, 양도차손 등을 고려하여 이 사건 제1, 2 부담부증여 및 이 사건 제2 부동산에 관한 양도소득세가 산정되어야 한다. 그럼에도 피고는 이 사건 금액이 이 사건 제1 부동산에 관한 임대료에 포함되지 않는다는 잘못된 전제에서 이 사건 처분을 하였다. 따라서 이 사건 처분은 취소되어야 한다.

나. 관련 법령

별지 2 기재와 같다.

다. 판단

1) 관련 법리

임대인이 영선유지비, 전기 및 기관설비 유지비, 임대용 부동산의 각종 시설 유지를 위해 근무하는 직원들의 인건비와 자본적 지출로서의 유익비, 쓰레기 수거료와 승강기 보수비 등을 관리비에 포함시켜 임차인인 입주자들로부터 받아왔다고 하더라도 이는 임차인이 임대건물을 사용·수익함에 따라 성질상 부담하여야 할 비용을 실비 정산한 것으로 보아야 할 것이지, 이를 임대료로 볼 것은 아니다(대법원 2004. 12. 10.선고 2003두11575 판결 등 참조).

2) 구체적인 판단

앞서 든 증거들과 갑10, 11호증, 을4, 7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 또는 사정 등을 종합하여 보면, 원고가 이사건 제1 부담부증여가 이루어질 당시 이 사건 제1 부동산의 임차인들로부터 지급받은 이 사건 금액은 임차인이 임대건물을 사용‧수익함에 따라 성질상 부담하여야 할 비용을 실비 정산한 것으로 보아야 할 것이지, 임대료로 볼 것은 아니다. 따라서 이 사건 처분은 적법하고, 이와 다른 전제에 있는 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

가) 이 사건 제1 부담부증여가 이루어질 당시 이 사건 부동산에 관하여 체결된 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)에 따른 임대차보증금, 월 임대료, 이 사건 금액은 별지 1 표 기재 내용과 같다. 그런데 이 사건 임대차계약은 월 임대료와 구분하여 이 사건 금액을 ‘관리비’로 규정하고 있다. 임대차거래 관행상 임대료 외에 임차인이 지급하여야 할 청소비, 경비비 등 관리비는 임대차계약시 임대료와 함께 정액으로 정하여져 주로 월 단위로 징수되기는 하나, 이는 통상 당사자 사이에 임대료와는 별개의 성격을 가진 것으로 이해된다.

나) 상증세법 및 같은 법 시행령에서 부동산의 보충적 평가방법으로 임대료환산 평가방법에 따른 가액과 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 하도록 규정한 입법취지는 임대차계약이 체결된 부동산의 경우에는 통상 당해 재산의 객관적인 교환가치의 범위 안에서 임대보증금이나 월임대료가 정하여지므로, 그 임대보증금 등에 의하여 시가에 가장 근접한 상속재산이나 증여재산의 가액을산정하고자 하는 데에 있는 것이다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2007두10884 판결 참조). 따라서 당해 재산의 객관적인 교환가치의 범위 내에 포함된다고 볼 수 없는 명목의 금원은 임대료에 포함된다고 볼 수 없다.

다) 원고는 이 사건 금액을 이 사건 제1 부동산의 객관적인 교환가치에 대한 대가로 볼 수 없는 청소경비, 위탁수수료, 유지보수, 시설적립금 등 명목으로 사용하였다는 취지의 내용이 기재된 내역서를 00지방국세청에 제출하였다. 원고는 피고의 강압에 못 이겨 위 내역서를 급조하여 작성한 것이라고 주장하나, 피고가 원고에게 위와 같은 내역서의 작성을 강요하였다고 볼 만한 객관적인 자료는 없다.

라) 오히려 이 사건 제1 부동산에 관한 임차인들은 2020. 11. 17.경 임대인이 ‘건물 외곽 청소, 건물 출입구 및 공용부 계단실 청소, 공용부 화장실 청소 및 화장실 쓰레기 분리 배출, 엘리베이터 내‧외부 청소’ 업무를 담당하고, 임차인들이 ‘전용부분 청소, 전용부분에서 나오는 쓰레기 분리 배출’ 업무를 담당한다는 내용의 확인서를 작성하였다. 또한 원고는 2017. 12. 이 사건 부동산에 관하여 건물관리 및 청소용역 수수료로 0,000,000원을, 인건비로 0,000,000원을 지출하여 합계 00,000,000원을 지출하였는데, 이는 이 사건 금액의 합계액 0,000,000원을 초과한다. 이에 비추어 볼 때, 원고가 이 사건 제1 부동산의 임차인들로부터 지급받은 이 사건 금액은 이 사건 건물 공용 부분의 청소 및 관리, 수리 등에 사용된 것으로 보이므로, 이를 이 사건 부동산의 객관적인 교환가치에 대한 대가로 지급된 것으로 볼 수는 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판

결한다.

(별지 생략)