사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 면세사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 것은 재화의 공급에 해당함

원고가 이 사건 오피스텔을 일시적ㆍ잠정적으로 임대한 것으로 볼 수 없고, 자신의 과세사업과 관련하여 생산한 이 사건 오피스텔을 자기의 면세사업인 주택임대사업을 위하여 직접 사용한 것으로 보는 것이 타당하므로 이 사건 처분은 적법함

사 건

2022구합7892 부가가치세등부과처분취소

원 고

○○○○ ○○○○○○○

피 고

○○세무서장

변 론 종 결

2023. 9. 21.

판 결 선 고

2023. 11. 9.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2022. 1. 4. 원고에게 한 2018년 2기분 부가가치세 157,310,990원(가산세 포함), 2019년 1기분 부가가치세 155,644,020원(가산세 포함), 2019년 2기분 부가가치세 57,602,440원(가산세 포함), 2020년 1기분 부가가치세 517,489,980원(가산세 포함), 2020년 2기분 부가가치세 319,342,770원(가산세 포함), 2021년 1기분 부가가치세 89,557,500원(가산세 포함)을 모두 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 부동산 시행업 및 개발업 등을 목적으로 하여 2014. 8. 22. 설립된 법인으로, ○○ ○구 ○○○길 3 소재 지상 20층, 지하2층 규모의 A 오피스텔(상가 5세대, 오피스텔 150세대)을 신축하고, 2018. 12. 6. 소유권보존등기를 경료하였으며, 그 무렵 위 오피스텔에 대하여 관련 매입세액(건물분)을 공제하고 해당 부가가치세를 신고하였다.

나. 원고는 위 오피스텔의 미분양 세대 중 82세대(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라 한다)를 임대하였다.

다. 국세청 감사관은 2021. 4. 19.부터 2021. 5. 12.까지 ○○지방국세청 종합감사를 실시한 후 2021. 9. 17. 피고에게 이 사건 오피스텔의 면세전용 여부를 확인하고, 부가가치세를 경정하도록 감사지적(현지시정)을 하였다.

라. 피고는 위 감사지적에 따라 이 사건 오피스텔에 대한 임대는 부가가치세법 제10조 제1항 제1호 의 자가공급(면세전용)에 해당한다는 이유로 2022. 1. 4. 원고에게 이 사건 오피스텔의 분양공급가액을 과세표준으로 하여 아래 표 기재와 같이 2018년 제2기부터 2021년 제1기까지 부가가치세 합계 1,296,947,700원을 경정ㆍ고지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

(표 생략)

마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2022. 3. 30. 국세청에 심사청구를 하였으나 2022. 9. 28. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1 내지 6호증의 각 기재(가지 번호 있는 것은 가지 번호 포함), 변론 전체의 취지

2. 원고 주장의 요지

이 사건 처분은 아래와 같은 사유로 위법하므로 취소되어야 한다.

가. 부동산 경기침체로 이 사건 오피스텔을 분양하는 것이 현실적으로 불가능하여 부득이 이를 일시적ㆍ잠정적으로 임대한 것이므로, 자가공급(면세전용)에 해당하지 않는다.

나. 피고는 원고에 대하여 2016사업연도 내지 2018사업연도에 관한 법인통합조사를 실시하여 2018년도 2기분에 대한 부가가치세 경정ㆍ부과처분까지 하였음에도, 재차 2018년도 2기분에 대한 세무조사를 실시하여 부가가치세 경정ㆍ부과처분을 하였다. 따라서 이 사건 처분 중 2018년도 2기분 부가가치세 157,310,990원(가산세 포함) 부과처분은 국세기본법 제81조의4 에 따른 재조사 금지를 위반한 절차상 위법이 있다.

다. 이 사건 처분의 과세기간과 2017년 분양 당시의 경기 상황 등이 현저히 달라졌으므로, 이 사건 오피스텔의 분양공급가액을 시가로 보아 부가가치세 과세표준으로 삼을 수 없고, 이는 시가가 없거나 시가가 불분명한 경우에 해당한다. 이 사건 오피스텔의 시가감정액을 과세표준으로 하여 부가가치세를 재산정하면 정당세액은 합계 863,790,831원이므로, 이를 초과하는 부분은 취소되어야 한다.

라. 원고가 이 사건 처분을 통하여 경정ㆍ부과된 부가가치세를 납부하지 못한 것은 단순히 사실관계의 오인이나 법률상의 부지ㆍ오해를 넘어 세법해석상의 견해 대립에 의한 것이므로, 원고에게는 부가가치세 납부의무의 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있었다고 할 것인바, 이 사건 처분 중 가산세 부분은 위법하다.

3. 관계 법령

별지 기재와 같다.

4. 판단

가. 이 사건 오피스텔을 일시적ㆍ잠정적으로 임대한 것인지 여부

1) 관련 법리

구 부가가치세법 제6조 제2항 , 같은 법 시행령 제15조 제1항 제1호 1) 에는 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 면세사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 것은 재화의 공급으로 본다고 규정되어 있는바, 이는 사업자가 그 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 면세사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하게 되면 매출세액이 발생하지 않게 되어 부가가치세의 전가는 중단되므로, 이와 같이 직접 사용하거나 소비한 경우에 최종 소비자적 지위와 같게 하기 위하여 재화의 공급으로 보아 부가가치세의 기본구조를 유지하려는 데 그 뜻이 있다할 것이다. 따라서 사업자가 분양목적으로 건축한 건물의 일부를 분양될 때까지 일시적ㆍ잠정적으로 임대한 경우는 이른바 자가공급에 해당하는 '자기사업을 위하여 직접사용하거나 소비하는 경우'에 해당한다고 할 수 없다(대법원 1990. 10. 12. 선고 90누2383 판결 등 참조).

2) 구체적 판단

위 법리에 기초하여 앞서 든 증거, 갑 제2 내지 4, 18호증, 을 제7 내지 12호증의 각 기재, 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사실 및 사정들을 종합하여 보면, 원고가 이 사건 오피스텔을 일시적ㆍ잠정적으로 임대한 것으로 볼 수 없고, 자신의 과세사업과 관련하여 생산한 이 사건 오피스텔을 자기의 면세사업인 주택임대사업을 위하여 직접 사용한 것으로 보는 것이 타당하다.

가) 원고는 2017. 3. 31. 법인등기사항증명서의 목적사업에 부동산임대업을 추가하였고, 원고의 사업자등록의 부업종에 2017. 4. 18. 임대업을, 2018. 11. 16. 장기임대공동주택업을 각 추가하였으며, 이 사건 오피스텔을 임대목적물로 하여 구 민간임대주택에 관한 특별법(2018. 8. 14. 법률 제15730호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 민간임대주택법’이라 한다)에 따른 임대사업자등록[2018. 11. 20. 84세대, 2019. 2. 28. 13세대 합계 96세대(2018. 11. 20. 등록한 세대 중 1세대는 임대 미개시로 2019. 1. 16.제외됨)를 장기일반 민간임대주택으로 등록]을 함으로써 이 사건 오피스텔에 관하여 임대사업을 하려는 목적을 대외적으로 표출하였다. 원고는 주택임대사업자로서 국토교통부로부터 저금리로 50억 원의 기금대출을 받은 바 있다.

나) 이 사건 오피스텔은 원룸 또는 쓰리룸 구조로 냉장고, 드럼세탁기, 에어컨, 전기인덕션 등 생활 가전제품이 설치되어 있어 상시 주거용으로 사용이 가능한 형태로, 임대차보증금은 200만 원부터 3,000만 원까지, 월세는 10만 원부터 35만 원까지, 임대차계약기간은 1년 또는 2년으로 각 정해져 있고, 계약기간 만료 후에는 대부분 임대차계약이 갱신되었다. 이 사건 오피스텔의 임차인들은 모두 해당 주소지로 전입신고를 마쳤다.

다) 원고는 2018. 11.경 네이버 카페에 ‘오피스텔 특별 전․월세 입주자 모집광고’를 하면서, ‘대출 없이 1순위가 보장되는 안전한 전세로, 전세금액의 80%는 전세자금 대출도 가능하다’는 내용을 강조하였다. 또한, 2019. 9.경 오피스텔 건물의 외벽에 붙어 있던 임대 또는 분양 광고(현수막)에는 ‘국토교통부 지정 임대주택 사업장, 월세 20만 원부터 선착순 계약 시작, 특별전세 마감임박’, ‘상가 특별임대’라는 문구가, 2021. 4.경 무렵의 현수막에는 ‘임대문의 전세/월세/ 쓰리룸, 원룸(복층, 단층)’, ‘상가 분할임대’, ‘국토교통부지정 임대주택 사업장, 잔여세대 분양 및 임대’라는 문구가 각 기재되어 있는 등으로 보아, 원고는 임대에 보다 적극적인 홍보를 한 것으로 보인다.

라) 이 사건 오피스텔은 구 민간임대주택법 제2조 제5호 , 제43조 제1항에 따라 임대의무기간 8년 동안 계속 임대하여야 하며, 그 임대의무기간이 지나지 아니하면 양도할 수 없으므로(같은 법 제43조 제2항 및 같은 법 시행규칙 제16조에 따라 관할관청에 신고를 한 후 민간임대주택을 ‘다른 임대사업자’에게 양도할 수 있다), 상당한 기간 동안 임대가 지속될 것으로 보인다.

마) 원고는 이 사건 오피스텔이 2018. 11. 23. 준공되자 2018. 12. 31. 현재 재무상태표에 재고자산으로 17,058,354,120원(완성건물 15,823,331,656원, 건설용지 1,235,022,464원), 유형자산 중 토지로 42,480,000원, 건물로 0원을 각 계상하였으나, 2019. 12. 31. 현재 표준대차대조표에 따르면 재고자산의 잔액은 0원, 유형자산 중 토지는 3,891,699,000원, 건물은 25,303,000,000원으로 되어 있다. 원고는 2020사업연도부터 2022사업연도까지 위 유형자산 건물가액 25,303,000,000원에 대하여 내용연수를 40년, 감가상각방법은 정액법을 적용하여 매년 632,575,000원을 손금계상하여 법인세 신고를 하였다. 이처럼 원고는 이 사건 오피스텔을 분양목적의 재고자산에서 유형자산으로 대체하여 회계처리를 하였다.

바) 원고는 임대차계약을 체결하면서 임대 후 분양에 관한 특약사항을 두었고, 분양대행사와 분양대행계약을 체결하는 등 분양을 위해 노력하였다는 취지로도 주장한다. 그러나 원고가 임대 후 분양에 관한 특약사항을 둔 임대차계약(갑 제5호증)은 이 사건 오피스텔에 포함되지 아니한 미분양세대(1802호)에 관한 것이고, 앞서 본 바와 같이 이 사건 오피스텔은 의무임대기간 8년 동안 임대하여야 하는 점에 비추어, 원고의 분양을 위한 노력은 이 사건 오피스텔을 제외한 나머지 미분양 세대를 위한 것으로 보이므로, 위와 같은 사정만으로 이 사건 오피스텔을 일시적ㆍ잠정적으로 임대한 것이라고 보기 어렵다. 원고의 위 주장도 이유 없다.

나. 재조사금지 위반 여부

세무공무원의 조사행위가 재조사가 금지되는 ‘세무조사’에 해당하는지 여부는 조사의 목적과 실시경위, 질문조사의 대상과 방법 및 내용, 조사를 통하여 획득한 자료, 조사행위의 규모와 기간 등을 종합적으로 고려하여 구체적 사안에서 개별적으로 판단할 수밖에 없을 것인데, 세무공무원의 조사행위가 사업장의 현황 확인, 기장 여부의 단순 확인, 특정한 매출사실의 확인, 행정민원서류의 발급을 통한 확인, 납세자 등이 자발적으로 제출한 자료의 수령 등과 같이 단순한 사실관계의 확인이나 통상적으로 이에 수반되는 간단한 질문조사에 그치는 것이어서 납세자 등으로서도 손쉽게 응답할 수 있을 것으로 기대되거나 납세자의 영업의 자유 등에도 큰 영향이 없는 경우에는 원칙적으로 재조사가 금지되는 ‘세무조사’로 보기 어렵지만, 그 조사행위가 실질적으로 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하기 위한 것으로서 납세자 등의 사무실ㆍ사업장ㆍ공장 또는 주소지 등에서 납세자 등을 직접 접촉하여 상당한 시일에 걸쳐 질문하거나 일정한 기간 동안의 장부ㆍ서류ㆍ물건 등을 검사ㆍ조사하는 경우에는 특별한 사정이 없는한 재조사가 금지되는 ‘세무조사’로 보아야 할 것이다(대법원 2017. 3. 16. 선고 2014두8360 판결 등 참조).

살피건대, 앞서 든 증거, 갑 제15호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 알수 있는 다음의 사정 즉, ① 국세청이 2021. 4. 19.부터 2021. 5. 12.까지 실시한 감사는 원고가 아닌 ○○지방국세청에 대하여 실시한 기관 종합감사로서, 국세기본법령이 정하는 절차에 따라 납세의무자 또는 관계인에 대하여 행하는 세무조사와 구별되고, 국세청이 원고와 별도로 직접 접촉하여 질문조사권 등을 행사하거나 장부 등을 검사한 바도 없는 점, ② 피고는 국세청의 감사지적(현지시정)에 따라 원고의 세무대리인을 통하여 A 오피스텔의 분양 및 전월세 현황(2018년부터 2020년), 카달로그 등 홍보자료, 분양대행계약서, 1907호 및 1802호의 분양계약서ㆍ계산서 등을 제출받았던 점, ③ 이와 같은 피고의 조사행위는 국세청 감사결과에 따른 후속조치를 위하여 최소한의 범위에서 행하여 진 것으로서 원고도 별다른 어려움 없이 해당 자료를 제출하여 원고의 영업의 자유 등에 큰 영향을 미친 것은 아닌 점 등을 고려하면, 위와 같은 피고의 행위가 국세기본법 제81조의4 제2항 에 따라 금지되는 재조사(세무조사)에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

다. 부가가치세 과세표준의 위법 여부

1) 관련 법령

부가가치세법 제29조 제3항 제4호 에 따르면 같은 법 제10조 제1항에 따라 재화를 공급한 것으로 보는 경우 부가가치세의 과세표준은 자기가 공급한 재화의 시가이고, 구 부가가치세법 시행령 제62조 는 부가가치세 과세표준 계산을 위한 시가의 기준에 관하여 다음 각 호의 가격으로 한다고 하면서, 제1호에서 ‘사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격’을 들고 있다.

앞서 든 사실 및 증거들에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음의 사정 즉, ① 2015. 12. 22.부터 2021. 2. 24.까지 분양된 오피스텔 43세대 중 93%에 이르는 39세대가 공고된 분양예정가액으로 분양된 점, ② 할인분양되었다는 오피스텔 4세대인 803호, 607호, 1907호, 1802호3) 중 3세대(803호, 607호, 1802호)는 분양예정가액을 실거래가격으로 하여 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 에 따른 신고가 이루어졌고(최종분양 세대인 1802호의 경우 세금계산서 발행금액 및 매매계약서상 매매금액 또한 분양예정가액과 동일하다), 803호와 607호의 경우 당초 분양예정가액으로 계약되었다가 이후 잔금 지급단계에서 일정액이 감액된 것에 불과한 점 등에 비추어 이 사건 오피스텔의 분양예정가액은 사업자가 특수관계인이 아닌 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격으로, 객관적이고 합리적인 교환가치를 반영한 가격에 해당한다. 따라서 이 사건 처분의 과세표준은 적법하므로, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

라. 가산세 부과처분의 위법 여부

세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세의무자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 법이 정하는 바에 따라 부과하는 행정상의 제재로서 납세자의 고의ㆍ과실은 고려되지 아니하며(대법원 1999. 9. 17. 선고 98두16705 판결, 대법원 1999. 12. 28. 선고 98두3532 판결 등 참조), 단순한 법률의 부지나 오해의 범위를 넘어 세법해석상 의의(疑意)로 인한 견해의 대립이 있는 등으로 인해 납세의무자가 그 의무를 알지 못하는 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당시할 수 있는 사정이 있을 때 또는 그 의무의 이행을 그 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무를 게을리한 점을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이러한 제재를 과할 수 없는 것이지만, 세법해석상 의의로 인한 견해의 대립 등이 있다고 할 수 없음에도 납세의무자가 자기 나름의 해석에 의하여 납세 등의 의무가 면제된다고 잘못 판단한 것은 단순한 법률의 부지나 오해에 불과하여 그 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 아니한다(대법원 2013. 6. 27. 선고 2011두17776 판결, 대법원 2021. 1. 28. 선고 2020두44725 판결 등 참조).

살피건대, 원고가 이 사건 오피스텔을 일시적ㆍ잠정적으로 임대한 것인지 여부는 사실관계에 따른 판단 문제일 뿐 세법해석상 의의(疑意)로 인한 견해의 대립이 있는 경우에 해당하지 않고, 원고의 임대사업자등록 및 임대사업 운영 방식이나 내용 및 기간 등에 비추어, 원고는 이 사건 오피스텔이 자가공급(면세전용)에 해당할 수 있음을 알았다고 봄이 타당하므로, 원고에게 그 의무이행을 기대하는 것이 무리라거나 그 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다. 따라서 피고가 이 사건 처분을 하면서 가산세를 부과한 것은 적법하므로, 원고의 이 부분 주장도 받아들이지 아니한다.

5. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

1) 현행 부가가치세법 제10조 제1항 제1호