특수관계자 간에 실질적으로 양도거래가 있었는지 여부는 그 거래조건이 일반적인 거래당사자들 사이에서도 통상적으로 이루어지는 경제적 합리성이 있어야 함.

친족관계에 있는 당사자 사이에서는 조세부담 회피라는 공통된 이해관계 하에 외형적인 거래조건을 임의로 만들어 낼 수 있으므로, 양도 여부 판단함에 있어 그 거래조건에 경제적 합리성이 있어야 하는 바, 이 사건 임대주택은 원고의 아들에게 양도되었다고 보기 어려우므로 이 사건 양도는 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 요건을 충족하지 못하였다고 봄이 타당함.

사 건

2023구합78507 양도소득세등부과처분취소

원 고

aaa

피 고

○○세무서장 외 1명

변 론 종 결

2024. 2. 15.

판 결 선 고

2024. 4. 18.

주 문

1. 원고의 피고들에 대한 각 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고 ○○ 세무서장이 2022. xx. xx. 원고에 대하여 한 2019년 귀속 양도소득세 ***,651,470원(가산세 포함)의 부과처분 및 피고 서울특별시 ○○ 구청장이 2022. xx. xx. 원고에 대하여 한 2019년 귀속 지방소득세 71,***,150원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 1993. 2. 9. 서울 강남구 ㅇㅇ동 *** ㅇㅇ아파트 *동 *** 호를 취득하였고, 이후 위 아파트의 재건축으로 2008. 7. 1. 서울 강남구 ㅇㅇ동 *** ㅇㅇㅇㅇㅇㅇ *** 동 1 *** 호(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)를 취득하였으며, 2019. 12. 27. 이 사건 주택을 2, *** ,000,000원에 양도하였다(이하 ‘이 사건 양도’라 한다).

나. 한편 원고의 배우자 bbb은 2018. 5. 25. 서울 마포구 ㅇㅇ동 *** -5 ㅇㅇㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇ 오피스텔 1 *** 호 및 1 *** 호를 각 취득하고 2018. 3. 16. 임대사업자등록을 하였다.

다. 원고는 이 사건 양도가 구 소득세법 시행령(2020. 2. 11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제155조 제20항에서 정한 장기임대주택 소유 시 거주주택 특례에 따라 1세대 1주택의 양도에 해당한다고 보아 2020. 2. 29. 2019년 귀속 양도소득세 101, *** ,136원을 신고․납부하였다.

라. 피고 ㅇㅇ세무서장은 2022. 6. 29. ‘원고 부부가 실제 이 사건 주택에 2년 이상 거주하지 않았다’는 이유로 장기임대주택 소유 시 거주주택 특례의 적용을 부인하여 원고에게 2019년 귀속 양도소득세 *** ,651,470원(가산세 포함)을 경정․고지하였고, 그에 따라 피고 서울특별시 ㅇㅇ구청장은 2022. 8. 12. 원고에게 2019년 귀속 지방소득세 71, *** ,150원(가산세 포함)을 경정․고지하였다(이하 피고들의 각 부과처분을 통틀어 ‘이 사건 처분’이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 8, 16, 19, 20호증(가지번호가 있는 경우 가지번호를 포함한다, 이하 같다), 을가 제1, 2호증, 을나 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 위법 여부

가. 원고 주장의 요지

원고가 이 사건 주택을 취득하고 1년 이상이 지나서 원고의 배우자 bbb이 오피스텔 2채를 취득하였고 bbb은 그중 오피스텔 1 *** 호(이하 ‘이 사건 임대주택’이라 한다)를 2019. 6. 11. ccc에게 양도하여 이 사건 양도 당시 오피스텔 1채만 보유하고 있었으며 원고는 위 오피스텔 취득일로부터 3년 이내에 이 사건 주택을 양도하였다. 따라서 이 사건 양도는 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 에서 정하는 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 요건을 충족하여 같은 법 시행령 제154조 제1항에서 정하는 1세대 1주택에 해당한다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 인정사실

가) ccc는 원고와 bbb의 아들이다. bbb과 ccc 사이에 이 사건 임대주택을 대금 155, *** ,000원에 양도하는 내용의 2018. 10. 30.자 매매계약서(이하 ‘이 사건 매매계약서’라 한다)가 작성되었는데, 주요 내용은 아래와 같다.

[매매계약서]

나) bbb은 2018년부터 2021년까지의 과세기간 동안 이 사건 임대주택에 관한 사업장 현황 신고를 아래 [표 1] 기재와 같이 하고 임대수익에 관한 종합소득세를 신고․납부하였다. 위 기간 동안 이 사건 임대주택에 관하여 작성된 각 월세 계약서에는 임대인이 ‘bbb’으로 기재되어 있고, 임차인들은 보증금과 월세를 bbb의 계좌로 입금하였다.

[표 1] 이 사건 임대주택 관련 사업자 현황 신고 내역

다) 이 사건 임대주택에 관하여 2023. 9. 25. ccc 앞으로 2018. 10. 30.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌다.

라) ccc는 2009년부터 2017년까지 총 *** ,421,440원 상당의 급여를 수취하고 신용카드 대금 등으로 *** ,792,057원 상당을 지출하였다. ccc는 2012. 12. 26. 서울 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 *** ㅇㅇㅇㅇㅇ아파트 *** 동 2 *** 호를 대금 *** ,000,000원에 매수하면서 위 아파트에 관하여 금융기관 앞으로 채권최고액 *** ,000,000원의 근저당권을 설정하였고, 그 외에도 2013년경부터 2018년경까지 여러 차례에 걸쳐 신용대출을 받았다.

[인정근거] 갑 제11, 12, 17, 25, 26, 30 내지 34, 43호증, 을가 제3 내지 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2) 구체적 판단

이 사건 양도 당시 적용되는 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 에 의하면, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세 비과세 특례 적용대상인 1세대 1주택으로 본다.

원고가 이 사건 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후인 2018. 5. 25. 원고의 배우자 bbb이 이 사건 임대주택을 취득한 사실, 원고가 그로부터 3년 이내인 2019. 12. 27. 이 사건 주택을 양도한 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 앞서 인정한 사실에다가 앞서 든 증거, 갑 제13, 15호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음의 사정을 더하여 보면, bbb이 2019. 6. 11. 이 사건 임대주택을 양도하였다고 보기 어려워 이 사건 양도 당시 원고 부부는 이 사건 주택 외에 오피스텔 2채를 보유하여 1세대 3주택에 해당한다고 판단되므로, 이 사건 양도는 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 에서 정하는 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 요건을 충족하지 못하였다고 봄이 타당하다. 원고의 주장은 이유 없다.

가) ccc는 원고와 bbb의 아들로, 긴밀한 친족관계에 있는 당사자 사이에서는 조세부담의 회피라는 공통된 이해관계 하에 외형적인 거래조건을 얼마든지 임의로 만들어 낼 수 있으므로, 양도소득세 비과세 특례 적용대상에 해당하기 위한 이 사건 임대주택의 양도 여부를 판단함에 있어서는 그 거래조건이 친족관계가 없는 일반적인 거래당사자들 사이에서도 통상적으로 이루어지는 경제적인 합리성을 가지고 있는지 여부가 중요한 기준이 될 것이다. 그런데 bbb과 ccc 사이에 작성된 이 사건 매매계약서에는 중도금을 6개월 동안 분할 지급한다고 정하면서 각 회차별 지급일과 액수를 정하지 않았고, 잔금 지급기한을 계약 체결일로부터 8개월 이후로 정하고 잔금 지급 후에도 임대의무기간 4년이 지나야 등기를 이전한다고 정하고 있으며, 1차 중도금 [전체 매매대금 중 계약금 및 1차 중도금이 차지하는 비율은 **.7% 정도 {= (10,000,000원 + 50,000,000원) / *** ,000,000원 }에 불과하다]만 지급받고 이 사건 임대주택의 임대수익 전부를 매수인에게 지급하기로 하는 등 통상의 매매계약에서 보기 어려운 이례적인 내용이 다수 확인된다.

나) ccc가 이 사건 임대주택의 양도대금을 bbb에게 실제로 지급하였다고 볼 만한 객관적인 자료가 없다. 원고는 ccc가 이 사건 임대주택의 양도대금을 아래 [표 2] 기재와 같이 지급하였다고 주장한다.

[표 2] 원고가 주장하는 대금 지급내역

그러나 양도대금 중 계약금을 제외한 나머지 돈이 모두 매도인 bbb이 아니라 원고의 계좌로 입금되었고, 순번 2, 4, 10번 각 입금액은 ccc가 아닌 ddd이 입금하였거나 그 입금자가 누구인지 확인되지 않는다. 순번 2번 입금액과 관련하여 원고는 ccc가 ddd에게 돈을 빌려준 다음 ddd으로 하여금 차용금 변제에 갈음하여 ccc를 대신하여 매매대금을 지급하게 하였다고 주장하나, 원고가 제출한 금융거래내역(갑 제38호증의 1, 2)에 의하면 ddd이 2018. 5. 11.과 2018. 10. 17.에 ccc에게 각 1,600,000원을 지급한 사실, eee이 2019. 6. 13., 2019. 8. 7., 2019. 10. 10.에 ccc에게 각 600,000원을 지급한 사실을 인정할 수 있을 뿐, 원고 주장과 같이 ddd이 2개월마다 일정한 이자를 지급하였다고 볼 만한 내역이 확인되지 않고, 오히려 2009년부터 2017년까지 발생한 ccc의 근로소득 합계액이 신용카드등 사용액을 초과하고 ccc가 각종 대출을 받아 온 점 등에 비추어 보면, ccc가 실제 ddd에게 80,000,000원 상당을 대여할 만한 자력이 있었다고 보이지 않는다.

다) 원고가 이 사건 임대주택의 양도일이라고 주장하는 2019. 6. 11. 이후에도 bbb은 예전과 같이 자신의 명의로 위 주택을 임대하고 임차인으로부터 보증금과 임대료를 수취하였으며 그에 관한 종합소득세를 신고․납부하는 등 이 사건 임대주택을 사실상 지배․관리하였다.

라) 원고는 당초 이 사건 주택이 구 소득세법 시행령 제155조 제20항 의 거주주택특례 대상에 해당한다는 이유로 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여 양도소득세를 신고․납부하였다가 피고들이 거주기간 미충족을 이유로 이 사건 처분을 하자 이에 불복하여 조세심판청구를 하면서 비로소 이 사건 임대주택이 이미 양도되었다는 주장을 하였다.

3. 결론

그렇다면 원고의 피고들에 대한 각 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.