계약명의신탁에 대한 토지의 공매처분이 집합건물의 분리처분금지에 위배되지 않음

① 집합건물인 각 호실의 전유부분은 당초 aaa 등의 소유 명의로 보존등기되었고, 그 부지인 이

사건 대지 또한 aaa 등의 소유 명의로 등기되어 있었으므로, 각 호실

에 관하여 소유권대지권의 등기가 마쳐진 점, ② 그러나 선행판결에서 본 바

와 같이 각 호실 전유부분에 관한 aaa 등 명의의 보존등기는 원시취

득자인 BB과의 명의신탁약정에 기한 무효의 등기로 확인되어 BB 앞으로 등기

명의가 회복된 반면, 대지에 관한 aaa 등 명의의 등기는 계약명의신

탁약정에 기한 것으로서 그 거래상대방이 선의인 경우에 해당하여 완전히 유효한 등기

로 확정된 점, ③ 그에 따라 각 호실 전유부분의 소유자와 그 부지인

대지의 소유자가 달라졌고, 위 전유부분의 원시취득자인 BB이 대지에 관

한 소유권을 취득하지 못하였음은 분명한 점, ④ 나아가 각 호실의 전유부분

과 대지부분의 소유자가 상이한 경우를 상정하고 BB과 aaa 등이 전유부분

의 소유를 위하여 대지에 관한 사용계약 내지 기타 채권계약을 체결하였다고

볼 만한 자료도 확인되지 않는 점, ⑤ 선행판결에 따라 각 호실에 관 한 대지권등기는 말소되었고, 이후 각 호실 전유부분에 관하여 진행된 이 사

건 공매절차에서 작성된 공매재산명세서를 통해서도 대지사용권 없이 전유부분만 매각

하는 조건임이 확인되는 점 등을 고려할 때, BB이 각 호실 전유부분의 소유를 위한 대지사용권을 취득하였다고 보기는 어렵다.

주 문

1. 원고들의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다

청 구 취 지

1. 피고 aaa, aaa-1, aaa-2은

가. ### ## ### ## 대 1553.2㎡(이하 ‘ ### ## 대지’라 한다) 중 별표

1 청구지분란 기재 각 지분에 관하여, ① 원고 bbb에게 2023. 1. 16. 전유부

분 취득을 원인으로 한, ② 원고 ccc에게 2023. 2. 8. 전유부분 취득을 원인

으로 한 각 소유권이전등기절차를 각 이행하고,

나. ### ## ### ##-1 대 2298.8㎡(이하 ‘ ### ##-1 대지’라 한다) 중 별표

2 청구지분란 기재 각 지분에 관하여, ① 원고 ddd에게 2022. 11. 16.

전유부분 취득을 원인으로 한, ② 원고 eee에게 2022. 11. 21. 전유부분 취득

을 원인으로 한, ③ 원고 fff에게 2022. 11. 21. 전유부분 취득을 원인으로

한, ④ 원고 ZZZ에게 2023. 2. 7. 전유부분 취득을 원인으로 한 각 소유권이전

등기절차를 각 이행하고,

2. ### ## 대지에 관하여

가. 원고 bbb에게, ① 피고 ggg 주식회사(이하 ‘피고 ggg’라 한다)는 각&&&&& &&&& &&등기소 2009. 10. 12. 접수 제82316호로 마

친 각 가등기의 말소등기절차를 이행하고, ② 피고 ****은 위 각 가등기의

말소등기에 대하여 각 승낙의 의사표시를 하고,

나. 원고 ccc에게, ① 피고 ggg는 같은 등기소 2009. 10. 12. 접수 제

82317호로 마친 가등기의 말소등기절차를 이행하고, ② 피고 ****은 위 가

등기의 말소등기에 대하여 승낙의 의사표시를 하고,

3. ### ##-1 대지에 관하여

가. 원고 ZZZ에게, ① 피고 ggg는 같은 등기소 2009. 10. 12. 접수 제

나. 원고 ddd, eee, fff에게, ① 피고 ★★★ 주식회사(이

하 ‘피고 신탁회사’라 한다)는 각 같은 등기소 2009. 3. 13. 접수 제17544호로 마

친 각 소유권이전등기의 말소등기절차를 각 이행하고, ② 피고 ****은 위 각

소유권이전등기의 말소등기에 대하여 각 승낙의 의사표시를 하라.

이 유

1. 기초사실

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 1 내지 3호증, 을나 1 내지 14호증

(각 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.

가. QQQ의 회장이던 BB은, QQQ 임직원으로 재직하던 피고 aaa, 조

카인 피고 aaa-1, 아들인 피고 aaa-2(이하 피고 aaa, aaa-1, aaa-2을 통틀어 ‘피고 aaa 등’이라 한다)의 명의로 2001. 10. 30. 한국토지공사로부터 ### ## 대지

를 대금 38억 9,900만 원에, ### ##-1 대지를 대금 41억 4,704만 원에 각 매수한 다

음, ### ## 대지상에 ‘@@@ 제2차 오피스텔’(이하 ‘이 사건 2차 오피스텔’이

라 한다)을, ### ##-1 대지상에 ‘@@@ 제3차 오피스텔’(이하 ‘이 사건 3차 오피

스텔’이라 한다)을 각 신축하여 분양하는 사업을 진행하였다.

나.YYYY은 aaa 등의 명의로 운영된 개인사업체인 ‘OOOOO’에 대

한 세무조사를 진행하는 과정에, BB이 피고 aaa 등의 명의로 ### ##·170

대지(이하 통틀어 ‘이 사건 대지’라 한다)를 매수하고, 그 지상에 이 사건 2·3차 오피스

텔(이하 통틀어 ‘이 사건 오피스텔’이라 한다)을 신축한 사실을 적발하였다.

다. BB이 2010. 10.경까지 약 000,000,000원 상당의 세금을 체납함에 따라 피

고 ****은 이 사건 오피스텔의 실제 소유자가 BB인데, 이 사건 2차 오피스텔

제212호, 제213호, 제320호 및 이 사건 3차 오피스텔 제219호, 제220호, 제311호, 제

334호, 제834호(이하 통틀어 ‘이 사건 각 호실’이라 한다)가 피고 aaa 등의 명의로

등기되어 있다고 주장하며 위 조세채권을 피보전권리로 BB을 대위하여 피고 aaa 등을 상대로 이 사건 각 호실에 관하여 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등

기절차의 이행 등을 구하는 소를 제기하였다.

라. 위 소송에서 이 사건 각 호실에 관하여 BB과 피고 aaa 등 사이의 명의신

탁관계가 인정되어, ① 전유부분에 대해서는 피고 aaa 등이나 그로부터 소유권이전

등기를 마친 피고 신탁회사가 BB에게 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기

절차를 이행하고, 무효인 피고 aaa 등의 등기 명의에 터 잡아 이루어진 피고 ggg 명의의 가등기 등을 말소하라는 판결이 선고된 반면, ② 대지부분에 대해서는 이 사건 대지 매매계약이 명의수탁자가 계약의 당사자가 되는 계약명의신탁의 형태로 체결되었고, 매도인인 한국토지공사가 위 명의신탁 사실을 알지 못하였으므로, 피고aaa 등이 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제

4조 제2항 단서에 따라 이 사건 대지에 관한 완전한 소유권을 취득한다는 이유로 피고

****의 청구를 기각하는 판결(이하 ‘이 사건 선행판결’이라 한다)이 선고·확정되었

다.

마. 이 사건 선행판결에 따라 2018. 7. 16 이 사건 각 호실에 관한 등기부상 전유부

분에 대해서는 BB 앞으로 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐진

반면, 대지권등기는 말소되었고 그 대지권에 관한 등기내역은 이 사건 대지에 관한 토

지등기부에 그대로 이기되었다.

바. 그에 따라 ### ## 대지에 관한 등기부에는, ① 이 사건 2차 오피스텔 제212

호, 제213호와 관련하여, 피고 ggg 앞으로 마쳐진 청구취지 2.가.항 기재 각

가등기(갑구 순위번호 24, 32)와 2010. 12. 29. 피고 **** 앞으로 마쳐진 위 각 가

등기에 대한 가처분등기(갑구 순위번호 24-1, 32-1)가, ② 이 사건 2차 오피스텔 제

320호와 관련하여 피고 ggg 앞으로 마쳐진 청구취지 2.나.항 기재 가등기(갑

구 순위번호 40)와 2010. 12. 29. 피고 **** 앞으로 마쳐진 위 가등기에 대한 가처

분등기(갑구 순위번호 40-1)가 각 이기되었다.

사. 또한 ### ##-1 대지에 관한 등기부에는, ① 이 사건 3차 오피스텔 제834호와

관련하여, 피고 ggg 앞으로 마쳐진 청구취지 3.가.항 기재 가등기(갑구 순위

번호 32)와 2010. 12. 29. 피고 **** 앞으로 마쳐진 위 가등기에 대한 가처분등기

(갑구 순위번호 32-1)가, ② 이 사건 3차 오피스텔 제219호, 제220호, 제311호, 제334호와 관련하여 피고 신탁회사 앞으로 마쳐진 청구취지 3.나.항 기재 각 소유권이전등기

(갑구 순위번호 11, 17, 22, 27)와 2010. 12. 31. 피고 **** 앞으로 마쳐진 위 각

소유권이전등기에 대한 각 가처분등기(갑구 순위번호 12, 18, 23, 28)가 각 이기되었다.

아. 피고 ****은 BB 명의로 회복된 이 사건 각 호실의 전유부분에 관하여

체납처분 절차를 진행하였고, 그에 따른 공매절차(이하 ‘이 사건 공매절차’라 한다)에서

원고들은 아래와 같이 이 사건 각 호실(전유부분)의 소유권을 취득하였는바, 그 과정에

작성된 공매재산명세서의 ‘기타 유의사항’란에는 “본건 대지권 미등기(말소) 상태로 건

물만 매각하는 조건이며, 대지권 등기 처리 관련 일체의 사항은 매수인 부담으로 반드

시 사전조사 후 입찰바람”이라고 기재되어 있다.

2. 원고들의 주장유 명의가 회복된 반면 대지부분에 관하여는 피고 aaa 등 명의의 등기가 유효한 것

으로 최종 정리됨에 따라 전유부분과 대지부분의 소유 명의가 달라졌으나, 피고 황중

환 등은 BB의 요구에 따라 대지사용권을 제공하기로 하였으므로, BB은 전유부

분의 소유를 위한 대지사용권을 갖는다 할 것이고, 그에 따라 대지사용권은 전유부분

과 분리하여 처분될 수 없다.

그럼에도 불구하고, 위 1.마.바.사.항에서 본 바와 같이 이 사건 각 호실의 전유부분

에 관한 대지권등기가 말소된 후 이 사건 대지에 관한 토지등기부에 피고 ggg 명의의 가등기, 피고 신탁회사 명의의 소유권이전등기, 피고 **** 명의의 가처

분등기 등이 이기됨으로써 분리처분금지에 반하는 결과가 초래되었다.

한편 원고들은 이 사건 공매절차를 통하여 이 사건 각 호실의 전유부분에 관한 소유

권을 취득함으로써 그에 상응하는 대지사용권까지 취득하였으므로, ① 이 사건 대지의

공유자인 피고 aaa 등을 상대로는 이 사건 대지 중 이 사건 각 호실의 소유에 필요

한 별표 1, 2 기재 각 청구지분에 관하여 소유권이전등기절차의 이행을 구하고, ② 피

고 ggg를 상대로는 이 사건 대지에 관하여 마쳐진 청구취지 2.항 및 3.가.항

기재 각 가등기의 말소를 구하며, ③ 피고 신탁회사를 상대로는 ### ##-1 대지에 관

하여 마쳐진 청구취지 3.나.항 기재 각 소유권이전등기의 말소를 구하고, ④ 위 피고

ggg 명의의 각 가등기 및 피고 신탁회사 명의의 각 소유권이전등기에 대한

가처분권자인 피고 ****을 상대로는 위 각 말소등기에 대한 승낙의 의사표시를 구

한다.

3. 판단

가. 관련 법리

1) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 제20조에서 구분소유자의 대지사용권

은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 규약으로써 달리 정하지 않

는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며, 분리처분금

지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다

고 규정하고 있는데, 위 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는

것을 최대한 억제하여 대지사용권이 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물

에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있으므로, 전유부분과 대지

사용권의 일체성에 반하는 대지의 처분행위는 효력이 없다. 대지사용권은 구분소유자

가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서, 그 성립을 위

해서는 집합건물의 존재와 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 당해 대지를 사용할

수 있는 권리를 보유하는 것 이외에 다른 특별한 요건이 필요하지 않다(대법원 2013.

1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결 등 참조).

2) 집합건물 구분소유자의 대지사용권은 전유부분과 분리처분이 가능하도록 규약

으로 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정

되므로, 구분건물의 전유부분에 대한 저당권 또는 경매개시결정과 압류의 효력은 당연

히 종물 내지 종된 권리인 대지사용권에까지 미치고, 그에 터 잡아 진행된 경매절차에

서 전유부분을 경락받은 자는 그 대지사용권도 함께 취득한다(대법원 2008. 3. 13. 선

고 2005다15048 판결 등 참조).

나. 대지사용권의 성립 여부

원고들은 이 사건 각 호실 전유부분의 원시취득자인 BB이 대지사용권을 취득

하였음을 전제로, 원고들이 이 사건 공매절차에서 위 전유부분을 취득함으로써 그 종된 권리인 대지사용권까지 취득하였다고 주장하면서, 피고들을 상대로 청구취지에서

본 바와 같이 등기절차의 이행 내지 승낙의 의사표시를 구한다.

따라서 원고들의 주장과 같이 BB이 이 사건 각 호실 전유부분의 소유를 위하

여 이 사건 대지에 관한 사용권을 취득하였는지에 대하여 보건대, 앞서 든 증거에 변

론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 집합건물인 이 사건 각

호실의 전유부분은 당초 피고 aaa 등의 소유 명의로 보존등기되었고, 그 부지인 이

사건 대지 또한 피고 aaa 등의 소유 명의로 등기되어 있었으므로, 이 사건 각 호실

에 관하여 소유권대지권의 등기가 마쳐진 점, ② 그러나 이 사건 선행판결에서 본 바

와 같이 이 사건 각 호실 전유부분에 관한 피고 aaa 등 명의의 보존등기는 원시취

명의가 회복된 반면, 이 사건 대지에 관한 피고 aaa 등 명의의 등기는 계약명의신

로 확정된 점, ③ 그에 따라 이 사건 각 호실 전유부분의 소유자와 그 부지인 이 사건

대지의 소유자가 달라졌고, 위 전유부분의 원시취득자인 BB이 이 사건 대지에 관

한 소유권을 취득하지 못하였음은 분명한 점, ④ 나아가 이 사건 각 호실의 전유부분

과 대지부분의 소유자가 상이한 경우를 상정하고 BB과 피고 aaa 등이 전유부분

의 소유를 위하여 이 사건 대지에 관한 사용계약 내지 기타 채권계약을 체결하였다고 볼 만한 자료도 확인되지 않는 점, ⑤ 이 사건 선행판결에 따라 이 사건 각 호실에 관

한 대지권등기는 말소되었고, 이후 이 사건 각 호실 전유부분에 관하여 진행된 이 사

하는 조건임이 확인되는 점 등을 고려할 때, BB이 이 사건 각 호실 전유부분의 소유를 위한 대지사용권을 취득하였다고 보기는 어렵다. 따라서 BB이 위 전유부분의

소유를 위한 대지사용권을 취득하였음을 전제로 한 원고들의 주장은 더 살필 필요 없

이 이유 없다.

4. 결론

그렇다면, 원고들의 피고들에 대한 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각한다.