이 사건 주택의 양도가 1세대1주택 특례에 해당하므로 9억원 초과분 양도차익에 대해 「소득세법」제95조 제2항 단서에서 정한 보유기간별 공제율이 적용되어야 한다는 청구주장의 당부

이 사건 주택의 양도가액 9억원 초과분이 장기보유특별공제 대상에 해당되지 아니하는 것으로 보아 원고의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

사 건

2023 구단 51550 경정청구거부처분취소

원 고

이 AA

피 고

○○세무서장

변 론 종 결

2023. 12. 13.

판 결 선 고

2024. 1. 31.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다 .

2. 소송비용은 원고가 부담한다 .

청 구 취 지

피고가 2021. 11. 29. 원고에 대하여 한 양도소득세 경정청구 거부처분을 취소한다 .

이 유

1. 처분의 경위

가 . 원고는 2002. x. xx. ○○ ○○구 ○○동 xxx 외 1 필지 ○○○○○○아파트 xxx 동 xxx 호 ( 이하 ‘ 이 사건 주택 ’ 이라 한다 ) 를 xxx,xxx,xxx 원에 취득하여 거주하다가 2020. x. xx. x,xxx,xxx,xxx 원에 양도 ( 이하 ‘ 이 사건 양도 ’ 라 한다 ) 하였다 .

나 . 원고는 이 사건 주택이 1 세대 1 주택 고가주택에 해당한다고 보아 구 소득세법 (2020. 8. 18. 법률 제 17477 호로 개정되기 전의 것 , 이하 같다 ) 제 95 조 제 3 항에 따라 양도차익을 xxx,xxx,xxx 원 , 장기보유특별공제액을 xxx,xxx,xxx 원으로 계산한 다음 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하여 산출한 양도소득금액 xxx,xxx,xxx 원 (= xxx,xxx,xxx 원 - xxx,xxx,xxx 원 ) 에 일반세율을 적용하여 2020 년 귀속 양도소득세 xx,xxx,xxx 원을 신고․납부하였다 .

다 . 한편 원고와 원고의 배우자 장 BB 은 다음과 같이 ○○ ○○구 ○○동 xxxx-x 외 2 필지 ○○○○○ ○○ ○ ○○○ xxxx 호 및 xxxx 호 ( 이하 ‘ 이 사건 임대주택 ’ 이라 한다 ) 를 각 분양받아 취득하였고 , 이 사건 임대주택에 관하여 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자등록 및 소득세법에 따른 사업자등록을 마쳤다 .

이 사건 임대주택

취득자

취득일

임대사업자등록

사업자등록

1011 호

장 BB

2018. x. xx.

( 단기임대 )

1012 호

원고

라 . 피고는 원고에게 이 사건 양도가 구 소득세법 제 104 조 제 7 항 제 3 호에 따른 조정대상지역에 있는 1 세대 3 주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 장기보유특별공제 적용을 배제하고 일반세율에 20% 를 더한 세율의 적용대상이라는 안내를 하였고 , 이에 따라 원고는 2020. xx. xx. 피고에게 2020 년 귀속 양도소득세 xxx,xxx,xxx 원 ( 가산세 x,xxx,xxx 원 별도 ) 으로 수정신고․납부하였다 .

마 . 이후 원고는 2021. xx. x. 피고에게 이 사건 양도가 구 소득세법 시행령 (2020. 10. 7. 대통령령 제 31083 호로 개정되기 전의 것 , 이하 같다 ) 제 155 조 제 20 항에 따른 1 세대 1 주택 특례에 해당하여 9 억 이하의 양도차익에 대하여 비과세가 적용된 이상 구 소득세법 제 95 조 제 2 항 단서에 따라 장기보유특별공제를 적용하여야 하므로 이를 적용한 납부할 세액 xx,xxx,xxx 원을 공제한 xxx,xxx,xxx 원 (= xxx,xxx,xxx 원 – xx,xxx,xxx 원 ) 의 환급을 구하는 경정청구를 하였다 .

바 . 이에 대하여 피고는 2021. xx. xx. 원고에 대하여 다음과 같은 사유로 원고의 경정청구를 거부하는 처분 ( 이하 ‘ 이 사건 처분 ’ 이라 한다 ) 을 하였다 .

■ 처분사유

○ 청구 관련 대상 자산의 양도가액 9 억 원 초과분은 구 소득세법 제 104 조 제 7 항에 의거 중과세율

대상 자산으로 장기보유특별공제 자산에 해당되지 않으므로 경정청구 거부처분함

사 . 원고는 이에 불복하여 2022. x. xx. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 , 조세심판원은 2022. xx. xx. 심판청구를 기각하는 결정을 하였다 .

【인정근거】다툼 없는 사실 , 갑 제 1 내지 4, 7 호증 , 을 제 1, 2, 3 호증의 각 기재 , 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가 . 원고의 주장

이 사건 처분은 다음과 같은 이유로 위법하므로 취소되어야 한다 .

1) 이 사건 임대주택은 구 소득세법 시행령 제 155 조 제 20 항에 따라 주택 수에서 제외되어 같은 시행령 제 159 조의 3 에 따라 이 사건 주택은 1 세대 1 주택에 해당되므로 , 구 소득세법 제 95 조 제 2 항 본문에 우선하여 같은 항 단서에 따라 장기보유특별공제가 적용되어야 한다 .

2) 원고는 2018 년 x 월 내지 x 월경 이 사건 임대주택을 단기임대주택으로 등록하였고 , 그 당시에는 단기임대주택을 장기임대주택으로 전환할 수 있었다 . 이후 원고는 2020. x. xx. 이 사건 주택에 관한 매도계약을 체결하고 계약금 x 억 원을 지급받았다 . 그런데 얼마 지나지 않아 2020. x. xx. ‘ 단기임대의 신규 등록 및 장기임대로의 유형 전환불가 ( 세제혜택 미제공 )’ 의 내용이 포함된 주택시장 안정 보완대책이 발표되었고 , 2020. xx. x. 소득세법 시행령 개정을 통해 2020. x. xx. 부터 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경신고한 주택의 경우 중과세율 대상으로 정하였다 . 따라서 원고가 이 사건 임대주택을 장기임대주택으로 전환하지 못하였다고 하여 중과세율이 적용되는 것은 지나치게 가혹하므로 , 원고에게 책임을 돌릴 수 없는 정당한 사유가 있거나 신뢰보호의 원칙에 반하는 것이다 .

나 . 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다 .

다 . 판단

1) 첫째 주장에 관한 판단

가 ) 관련 법리

구 소득세법 제 95 조 제 3 항 , 같은 법 시행령 제 160 조 제 1 항에서 고가주택에 해당하는 자산의 양도에 적용할 양도차익은 ‘ 구 소득세법 제 95 조 제 1 항에 따른 양도차익 ’ 과 ‘ 양도가액에서 9 억 원을 공제한 금액을 양도가액으로 나눈 비율 ’ 을 곱하여 계산하도록 정하고 있고 , 고가주택에 해당하는 자산의 양도에 적용할 장기보유특별공제액은 ‘ 구 소득세법 제 95 조 제 2 항에 따른 장기보유특별공제액 ’ 과 ‘ 양도가액에서 9 억 원을 공제한 금액을 양도가액으로 나눈 비율 ’ 을 곱하여 계산하도록 정하고 있다 .

나아가 구 소득세법 제 95 조 제 2 항 본문은 ‘ 장기보유 특별공제액이란 제 94 조 제 1 항 제 1 호에 따른 자산 ( 제 104 조 제 3 항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제 7 항 각 호에 따른 자산은 제외한다 ) 으로서 보유기간이 3 년 이상인 것 및 제 94 조 제 1 항 제 2 호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권 ( 조합원으로부터 취득한 것은 제외한다 ) 에 대하여 그 자산의 양도차익 ( 조합원입주권을 양도하는 경우에는 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제 74 조에 따른 관리처분계획 인가 및 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제 29 조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다 ) 에 다음 표 1 에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다 .’ 고 규정하고 , 단서에서 ‘ 대통령령으로 정하는 1 세대 1 주택 ( 이에 딸린 토지를 포함한다 ) 에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2 에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다 .’ 고 규정하고 있다 .

한편 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며 , 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 .( 대법원 2009. 8. 20. 선고 2008 두 11372 판결 등 참조 )

나 ) 구체적 판단

위 관련 규정과 인정사실에 앞서 든 각 증거 및 변론 전체의 취지에 의하면 알 수 있는 다음과 같은 관련 규정의 문언 및 체계 , 개정 연혁과 취지 등을 종합하여 보면 , 설령 이 사건 임대주택이 구 소득세법 시행령 제 155 조 제 20 항에 따라 주택 수에서 제외되어 같은 시행령 제 159 조의 3 에 따라 이 사건 주택은 1 세대 1 주택에 해당된다고 하더라도 , 구 소득세법 제 95 조 제 2 항 단서 규정은 같은 항 본문 규정을 전제로 하는 것 이어서 위 본문 규정에 따라 장기보유특별공제 대상에서 제외된다고 봄이 타당하다 ( 대법원 2023. 2. 23. 자 2022 두 62789 판결 참조 ). 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 이유 없다 .

① 구 소득세법 제 95 조 제 2 항 본문에 의하면 제 104 조 제 7 항 각 호에 따른 자산은 장기보유 특별공제액에서 제외되는 것으로 명확하게 규정하고 있고 , 이 사건 주택은 제 104 조 제 7 항 제 3 호에서 규정하는 ‘ 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1 세대 3 주택 이상에 해당하는 주택 ’ 에 해당한다 .

② 구 소득세법 제 95 조 제 2 항 본문의 ‘ 제 104 조 제 7 항 각 호에 따른 자산 ’ 부분은 2017. 12. 19. 법률 제 15225 호로 개정된 소득세법에서 신설되었는데 , 이는 부동산 투기를 억제하기 위하여 2 주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 장기보유특별공제의 적용을 배제하는 것을 그 입법 목적으로 한다 .

③ 일반적으로 같은 조항 내에서 본문과 단서의 관계는 보통 본문은 원칙을 , 단서는 예외를 규정한 것이고 , 단서는 본문을 ‘ 전제 ’ 로 한다고 보아야 하는데 , 본문의 예외로서 단서에 규정된 것 외의 본문 내용은 단서에서도 그대로 적용되어야 할 것이고 , 본문에 괄호로 제한규정을 둔 경우 , 단서에서 그 괄호규정의 배제를 명시하지 않은 이상 본문의 괄호규정은 단서에서도 그대로 적용되어야 할 것이다 ( 대법원 2017. 10. 26. 선고 2017 두 52504 판결 참조 ).

2) 둘째 주장에 관한 판단

일반적으로 조세법률관계에서 과세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙이 적용되는 요건으로서는 첫째로 , 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하여야 하고 둘째로 , 과세관청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한 데에 대하여 납세자에게 귀책사유가 없어야 하며 셋째로 , 납세자가 그 견해표명을 신뢰하고 이에 따라 무엇인가 행위를 하여야 하고 넷째로 , 과세관청이 위 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 납세자의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 한다는 점을 들 수 있으며 , 이러한 요건을 모두 충족할 때에는 과세관청의 처분은 신의성실의 원칙에 위반되는 행위로서 위법하다고 보게 되는 것이다 ( 대법원 1987. 5. 26. 선고 86 누 92 판결 참조 ).

위 인정사실과 앞서 든 각 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음의 각 사정에 비추어 보면 , 원고에게 책임을 돌릴 수 없는 정당한 사유가 있다고 보기 어려울 뿐만 아니라 , 원고에게 공적 견해 표명에 기초한 보호가치 있는 신뢰가 있다고 볼 수도 없는바 , 원고의 위 주장도 이유 없다 .

① 원고는 임대사업자등록을 하러 구청을 방문하였을 당시 ‘4 년의 단기임대주택으로 등록하였다가 추후 이 사건 주택의 양도계획이 생길 경우 이 사건 임대주택을 8 년의 장기임대주택으로 전환하면 소득세법상 중과세율의 배제를 받을 수 있다 .’ 는 취지로 안내를 받았다고 주장하나 이를 인정할 아무런 증거가 없다 .

② 2018. x. x. 부터 2020. x. xx. 까지 사이에 임대사업자등록을 한 경우에는 8 년 이상의 장기임대주택의 경우에만 중과배제 적용을 받았는바 , 원고는 이 사건 임대주택을 장기임대주택으로 등록할 수 있었음에도 단기임대주택으로 등록을 하였고 , 원고에게 장기임대주택으로 등록을 할 수 없었던 특별한 사정이 있었다고 보기는 어렵다 .

③ 이 사건 양도로 납세의무가 성립하기 전 또는 원고가 주장하는 이 사건 양도계약 체결 시에 적용되는 구 소득세법 규정에 의하더라도 장래에 한정된 기간 동안 조세감면 등을 명시적으로 규정한 규정이 존재한다고 볼 수 없는바 , 설령 원고가 2018 년 x 월 내지 x 월경 이 사건 임대주택을 단기임대주택으로 등록하였고 , 향후 장기임대주택으로 전환함으로써 구 소득세법 시행령 제 167 조의 3 제 1 항 제 2 호 마목이 적용될 수 있을 것을 신뢰하였다 하더라도 이는 단순한 기대에 불과할 뿐 기득권에 갈음하는 것으로서 마땅히 보호되어야 할 정도의 것으로 볼 수는 없다 .

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다 .

[ 별지 ]

관계 법령

■ 구 소득세법 (2020. 8. 18. 법률 제 17477 호로 개정되기 전의 것 )

제 89 조 ( 비과세 양도소득 )

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세 ( 이하 “ 양도소득세 ” 라 한다 ) 를 과세하지 아니한다 .

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택 ( 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다 ) 과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지 ( 이하 이 조에서 “ 주택부수토지 ” 라 한다 ) 의 양도로 발생하는 소득

가 . 1 세대가 1 주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나 . 1 세대가 1 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속 , 동거봉양 , 혼인 등으로 인하여 2 주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

제 94 조 ( 양도소득의 범위 )

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다 .

1. 토지 [ 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부 ( 地籍公簿 ) 에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다 ] 또는 건물 ( 건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다 ) 의 양도로 발생하는 소득

제 95 조 ( 양도소득금액 )

① 양도소득금액은 제 94 조에 따른 양도소득의 총수입금액 ( 이하 “ 양도가액 ” 이라 한다 ) 에서 제 97 조에 따른 필요경비를 공제하고 , 그 금액 ( 이하 “ 양도차익 ” 이라 한다 ) 에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다 .

② 제 1 항에서 “ 장기보유 특별공제액 ” 이란 제 94 조 제 1 항 제 1 호에 따른 자산 ( 제 104 조 제 3 항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제 7 항 각 호에 따른 자산은 제외한다 ) 으로서 보유기간이 3 년 이상인 것 및 제 94 조 제 1 항 제 2 호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권 ( 조합원으로부터 취득한 것은 제외한다 ) 에 대하여 그 자산의 양도차익 ( 조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제 74 조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제 29 조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다 ) 에 다음 표 1 에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다 . 다만 , 대통령령으로 정하는 1 세대 1 주택 ( 이에 딸린 토지를 포함한다 ) 에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2 에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다 .

( 표 1, 2 생략 )

③ 제 89 조 제 1 항 제 3 호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택 ( 이에 딸린 토지를 포함한다 ) 및 같은 항 제 4 호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제 1 항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다 .

제 104 조 ( 양도소득세의 세율 )

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한금액 ( 이하 “ 양도소득 산출세액 ” 이라 한다 ) 을 그 세액으로 한다 . 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다 .

1. 제 94 조 제 1 항 제 1 호ㆍ제 2 호 및 제 4 호에 따른 자산

제 55 조 제 1 항에 따른 세율

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택 ( 이에 딸린 토지를 포함한다 . 이하 이 항에서 같다 ) 을 양도하는 경우 제 55 조제 1 항에 따른 세율에 100 분의 10( 제 3 호 및 제 4 호의 경우 100 분의 20) 을 더한 세율을 적용한다 . 이 경우 해당 주택 보유기간이 1 년 미만인 경우에는 제 55 조제 1 항에 따른 세율에 100 분의 10( 제 3 호 및 제 4 호의 경우 100 분의 20) 을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제 1 항 제 3 호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다 .

1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1 세대 2 주택에 해당하는 주택

2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1 세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1 개씩 보유한 경우의 해당 주택 . 다만 , 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다 .

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1 세대 3 주택 이상에 해당하는 주택

4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1 세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택 . 다만 , 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다 .

■ 구 소득세법 시행령 (2020. 10. 7. 대통령령 제 31083 호로 개정되기 전의 것 )

제 154 조 (1 세대 1 주택의 범위 )

① 법 제 89 조 제 1 항 제 3 호 가목에서 “ 대통령령으로 정하는 요건 ” 이란 1 세대가 양도일 현재 국내에 1 주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2 년 ( 제 8 항 제 2 호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3 년 ) 이상인 것 [ 취득 당시에 「주택법」 제 63 조의 2 제 1 항 제 1 호에 따른 조정대상지역 ( 이하 “ 조정대상지역 ” 이라 한다 ) 에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2 년 ( 제 8 항 제 2 호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3 년 ) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2 년 이상인 것 ] 을 말한다 . ( 단서 생략 )

⑪ 법 제 89 조 제 1 항 제 3 호 나목에서 “ 대통령령으로 정하는 주택 ” 이란 제 155 조에 따른 1 세대 1 주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다 .

제 155 조 (1 세대 1 주택의 특례 )

⑳ 제 167 조의 3 제 1 항 제 2 호에 따른 주택 ( 같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 않는다 . 이하 이 조에서 “ 장기임대주택 ” 이라 한다 ) 또는 제 167 조의 3 제 1 항 제 8 호의 2 에 해당하는 주택 ( 이하 “ 장기가정어린이집 ” 이라 한다 ) 과 그 밖의 1 주택을 국내에 소유하고 있는 1 세대가 각각제 1 호와 제 2 호 또는 제 1 호와 제 3 호의 요건을 충족하고 해당 1 주택 ( 이하 이 조에서 “ 거주주택 ” 이라 한다 ) 을 양도하는 경우 ( 장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도 하는 경우에 한정한다 ) 에는 국내에 1 개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제 154 조 제 1 항을 적용한다 . 이 경우 해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 5 조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제 13 조 제 1 항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택 ( 양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다 . 이하 “ 직전거주주택 ” 이라 한다 ) 이 있는 거주주택 ( 민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1 주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1 주택을 보유하게 된 경우에 한정한다 . 이하 이 항에서 “ 직전거주주택보유주택 ” 이라 한다 ) 인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1 개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제 154 조 제 1 항을 적용한다 .

1. 거주주택 : 보유기간 중 거주기간 ( 직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제 168 조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 5 조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 「영유아보육법」 제 13 조제 1 항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다 ) 이 2 년 이상일 것

2. 장기임대주택 : 양도일 현재 법 제 168 조에 따른 사업자등록을 하고 , 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 5 조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며 , 임대보증금 또는 임대료 ( 이하 이 호에서 “ 임대료등 ” 이라 한다 ) 의 증가율이 100 분의 5 를 초과하지 않을 것 . 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1 년 이내에는 하지 못하고 , 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 44 조 제 4 항의 전환 규정을 준용한다 .

3. 장기가정어린이집 : 양도일 현재 법 제 168 조에 따라 사업자등록을 하고 , 장기가정어린이집을 운영하고 있을 것

제 156 조 ( 고가주택의 범위 )

① 법 제 89 조 제 1 항 제 3 호 각 목 외의 부분에서 “ 가액이 대통령령으로 정하는기준을 초과하는 고가주택 ” 이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액 {1 주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분 ( 타인 소유부분을 포함한다 ) 의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다 } 이 9 억원을 초과하는 것을 말한다 .

제 159 조의 3( 장기보유특별공제 )

법 제 95 조 제 2 항 표 외의 부분 단서에서 “ 대통령령으로 정하는 1 세대 1 주택 ” 이란 1 세대가 양도일 현재 국내에 1 주택 ( 제 155 조ㆍ제 155 조의 2 ㆍ제 156 조의 2 및 그 밖의 규정에 따라 1 세대 1 주택으로 보는 주택을 포함한다 ) 을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2 년 이상인 것을 말한다 .

제 160 조 ( 고가주택에 대한 양도차익등의 계산 )

① 법 제 95 조 제 3 항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식으로 계산한 금액으로 한다 . 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9 억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다 .

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

법 제 95 조제 1 항에 따른 양도차익 x ( 양도가액 - 9억원 ) / 양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

법 제 95 조제2항에 따른 장기보유특별공제 x ( 양도가액 - 9억원 ) / 양도가액

② 제 1 항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제 100 조 제 2 항의 규정을 준용한다 .

제 167 조의 3(1 세대 3 주택 이상에 해당하는 주택의 범위 )

① 법 제 104 조 제 7 항 제 3 호에서 “ 대통령령으로 정하는 1 세대 3 주택 이상에 해당하는 주택 ” 이란 국내에 주택을 3 개 이상 ( 제 1 호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다 ) 소유하고 있는 1 세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다 .

1. 「수도권정비계획법」 제 2 조 제 1 호에 따른 수도권 ( 이하 이 조에서 “ 수도권 ” 이라 한다 ) 및 광역시ㆍ특별자치시 ( 광역시에 소속된 군 , 「지방자치법」 제 3 조 제 3 항ㆍ제 4 항에 따른 읍ㆍ면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제 6 조제 3 항에 따른 읍ㆍ면에 해당하는 지역을 제외한다 ) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3 억원을 초과하지 아니하는 주택

2. 법 제 168 조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 5 조에 따른 임대사업자 등록 ( 이하 이 조에서 “ 사업자등록등 ” 이라 한다 ) 을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택 ( 이하 이 조에서 “ 장기임대주택 ” 이라 한다 ). 다만 , 2003 년 10 월 29 일 ( 이하 이 조에서 “ 기존사업자기준일 ” 이라 한다 ) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 5 조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제 168 조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004 년 6 월 30 일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 5 조에 따른 임대사업자등록일에 법 제 168 조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다 .

가 . 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 2 조 제 3 호에 따른 민간매입임대주택을 1 호 이상 임대하고 있는 거주자가 5 년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6 억원 ( 수도권 밖의 지역인 경우에는 3 억원 ) 을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료 ( 이하 이 조에서 “ 임대료등 ” 이라 한다 ) 의 증가율이 100 분의 5 를 초과하지 않는 주택 ( 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1 년 이내에는 하지 못하고 , 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 44 조 제 4 항의 전환 규정을 준용한다 ). 다만 , 2018 년 3 월 31 일까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다 .

나 . 기존사업자기준일 이전에 사업자등록등을 하고 「주택법」 제 2 조제 6 호에 따른 국민주택규모에 해당하는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 2 조 제 3 호에 따른 민간매입임대주택을 2 호 이상 임대하고 있는 거주자가 5 년 이상 임대한 주택 ( 기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다 ) 으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3 억원을 초과하지 아니하는 주택

다 . 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 대지면적이 298 제곱미터 이하이고 주택의 연면적 ( 제 154 조제 3 항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고 , 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다 ) 이 149 제곱미터 이하인 건설임대주택을 2 호 이상 임대하는 거주자가 5 년 이상 임대하거나 분양전환 ( 같은 법에 따라 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다 ) 하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액

( 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다 ) 이 해당 주택의 임대개시일 당시 6 억원을 초과하지 않고 임대료등의 증가율이 100 분의 5 를 초과하지 않는 주택 ( 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1 년 이내에는 하지 못하고 , 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 44 조제 4 항의 전환 규정을 준용한다 ). 다만 , 2018 년 3 월 31 일까지 사업자등록등을 한 주택에 한정한다 .

라 . 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 2 조 제 3 호에 따른 민간매입임대주택 [ 미분양주택 ( 「주택법」 제 54 조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008 년 6 월 10 일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다 ) 으로서 2008 년 6 월 11 일부터 2009 년 6 월 30 일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정한다 ] 으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택 . 이 경우 해당 주택을 양도하는 거주자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표 준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장ㆍ군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다 .

1) 대지면적이 298 제곱미터 이하이고 주택의 연면적 ( 제 154 조제 3 항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고 , 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다 ) 이 149 제곱미터 이하일 것

2) 5 년 이상 임대하는 것일 것

3) 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3 억원 이하일 것

4) 수도권 밖의 지역에 소재할 것

5) 1) 부터 4) 까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택 ( 이하 이 조에서 “ 미분양매입임대주택 ” 이라 한다이 같은 시ㆍ군에서 5 호 이상일 것 { 가목에 따른 매입임대주택이 5 호 이상이거나 나목에 따른 매입임대주택이 2 호 이상인 경우에는 가목 또는 나목에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5 호 이상일 것 ( 나목에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 시ㆍ군에 있는 경우에 한정한다 ) }

마 . 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 2 조 제 3 호에 따른 민간매입임대주택 중 같은 조 제 4 호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제 5 호에 따른 장기일반민간임대주택 ( 이하 이 조에서 “ 장기일반민간임대주택등 ” 이라 한다 ) 으로 8 년 이상 임대하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6 억원 ( 수도권 밖의 지역인 경우에는 3 억원 ) 을 초과하지 않고 임대료등의 증가율이 100 분의 5 를 초과하지 않는 주택 ( 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1 년 이내에는 하지 못하고 , 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 44 조제 4 항의 전환 규정을 준용한다 ). 다만 , 1 세대가 국내에 1 주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 2 조 제 5 호에 따른 장기일반민간임대주택 [ 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택 ( 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다 . 이하 이 목에서 같다 ) 을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다 ] 은 제외한다 .

바 . 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 2 조제 2 호에 따른 민간건설임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 대지면적이 298 제곱미터 이하이고 주택의 연면적 ( 제 154 조제 3 항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고 , 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다 ) 이 149 제곱미터 이하인 건설임대주택을 2 호 이상 임대하는 거주자가 8 년 이상 임대하거나 분양전환 ( 같은 법에 따라 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다 ) 하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액 ( 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다 ) 이 해당 주택의 임대개시일 당시 6 억원을 초과하지 않고 임대료등의 증가율이 100 분의 5 를 초과하지 않는 주택 . 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1 년 이내에는 하지 못하고 , 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 44 조제 4 항의 전환 규정을 준용한다 .

3. 「조세특례제한법」 제 97 조ㆍ제 97 조의 2 및 제 98 조에 따라 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5 년 이상 임대한 국민주택 ( 이하 이 조에서 “ 감면대상장기임대주택 ” 이라 한다 )

4. 종업원 ( 사용자의 「국세기본법 시행령」 제 1 조의 2 제 1 항에 따른 특수관계인을 제외한다 ) 에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공기간이 10 년 이상 ( 이하 이 조에서 “ 의무무상기간 ” 이라 한다 ) 인 주택 ( 이하 이 조에서 “ 장기사원용주택 ” 이라 한다 )

5. 「조세특례제한법」 제 98 조의 2, 제 98 조의 3, 제 98 조의 5 부터 제 98 조의 8 까지 및 제 99 조 , 제 99 조의 2 및 제 99 조의 3 까지에 따라 양도소득세가 감면되는 주택

6. 제 155 조 제 6 항 제 1 호에 해당하는 문화재주택

7. 제 155 조 제 2 항에 해당하는 상속받은 주택 ( 상속받은 날부터 5 년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다 )

8. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3 년이 경과하지 아니한 주택

8 의 2. 1 세대의 구성원이 「영유아보육법」 제 13 조 제 1 항에 따라 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장 ( 자치구의 구청장을 말한다 ) 의 인가를 받고 법 제 168 조에 따른 사업자등록을 한 후 5 년 이상 ( 이하 이 조에서 “ 의무사용기간 ” 이라 한다 ) 가정어린이집으로 사용하고 , 가정어린이집으로 사용하지 아니하게 된 날부터 6 월이 경과하지 아니한 주택

9. 삭제 <2018. 2. 13.>

10. 1 세대가 제 1 호부터 제 8 호까지 및 제 8 호의 2 에 해당하는 주택을 제외하고 1 개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택 ( 이하 이 조에서 “ 일반주택 ” 이라 한다 )

11. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택

12. 법 제 95 조 제 4 항에 따른 보유기간이 10 년 ( 재개발사업 , 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다 ) 이상인 주택을 2020 년 6 월 30 일까지 양도하는 경우 그 해당 주택

2. 법 제 168 조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 5 조에 따른 임대사업자 등록 [ 이하 이 조에서 “ 사업자등록등 ” 이라 하고 , 2003 년 10 월 29 일 ( 이하 이 조에서 “ 기존사업자기준일 ” 이라 한다 ) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 5 조에 따른 임대사업자등록을 했으나 법 제 168 조에 따른 사업자등록을 하지 않은 거주자가 2004 년 6 월 30 일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 5 조에 따른 임대사업자등록일에 법 제 168 조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다 ] 을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택 ( 이하 이 조에서 “ 장기임대주택 ” 이라 한다 ). 다만 , 이 조 , 제 167 조의 4, 제 167 조의 10 및 제 167 조의 11 을 적용할 때 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택 ( 법률 제 17482 호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제 5 조제 1 항이 적용되는 주택으로 한정한다 ) 으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 6 조제 5 항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 해당 목에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다 .

마 . 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 2 조제 3 호에 따른 민간매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로 10 년 이상 임대하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6 억원 ( 수도권 밖의 지역인 경우에는 3 억원 ) 을 초과하지 않고 임대료등의 증가율이 100 분의 5 를 초과하지 않는 주택 ( 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1 년 이내에는 하지 못하고 , 임대사업자가 임대료 등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 44 조제 4 항의 전환 규정을 준용한다 ). 다만 , 다음의 어느 하나에 해당하는 주택은 제외한다 .

1) 1 세대가 국내에 1 주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 2 조제 5 호에 따른 장기일반민간임대주택 [ 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택 ( 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다 ) 을 취득하거나 주택 ( 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다 ) 을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다 ]

2) 2020 년 7 월 11 일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 5 조에 따른 임대사업자등록 신청 ( 임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다 ) 을 한 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 2 조 제 5 호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택

3) 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 5 조에 따라 등록을 한 같은 법 제 2 조 제 6 호에 따른 단기민간임대주택을 같은 법 제 5 조 제 3 항에 따라 2020 년 7 월 11 일 이후 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 주택

부 칙 < 대통령령 제 31083 호 , 2020. 10. 7.>

제 1 조 ( 시행일 )

이 영은 공포한 날부터 시행한다 .

제 2 조 ( 일반적 적용례 )

이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다 .

제 4 조 (1 세대 3 주택 이상에 해당하는 주택의 범위에 관한 적용례 )

② 제 167 조의 3 제 1 항 제 2 호 마목 1) 부터 3) 까지의 규정 외의 부분 본문 및 같은 호 바목 ( 장기일반민간임대주택등의 임대기간요건에 관한 부분에 한정한다 ) 의 개정규정은 2020 년 8 월 18 일 이후부터 이 영 시행 전까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 5 조에 따라 등록을 신청 ( 임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다 ) 한 민간임대주택에 대해서도 적용한다 .

제 5 조 (1 세대 3 주택 이상에 해당하는 주택의 범위에 관한 경과조치 )

2020 년 8 월 18 일 전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제 5 조에 따라 등록을 신청 ( 임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 하는 경우를 포함한다 ) 한 민간임대주택의 경우에는 제 167 조의 3 제 1 항 제 2 호 마목 1) 부터 3) 까지의 규정 외의 부분 본문 및 같은 호 바목 ( 장기일반민간임대주택등의 임대 기간요건에 관한 부분으로 한정한다 ) 의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다 . 끝 .