이 사건 비용은 위탁매매계약 파기에 따른 위약금으로 양도소득세 필요경비에 해당하지 않음

이 사건 비용은 명도비라고 인정하기 어렵고, 위탁매매계약이 파기될 수밖에 없었던 사정은 존재하였던 것으로 보이는바, 대부분 위약금이었던 것으로 봄이 상당하므로 양도소득세 필요경비를 부인한 이 사건 처분은 적법함

사 건

2024구합22342 양도소득세부과처분취소

원 고

○○○

피 고

○○세무서장

변 론 종 결

2024. 10. 17.

판 결 선 고

2024. 12. 12.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2023. 12. 1. 원고에 대하여 한 2022년 귀속 양도소득세 238,817,560원(가산세 및 주민세 별도)의 경정·고지 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2017. 12. 6. ○○ ○○구 ○○1로 28 ○○○○○○팰리스, xxx동 xxxx호(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라 함)를 취득하였다. 원고는 2022. 7. 7. 위 오피스텔에 관하여 주식회사 A건축사사무소(이하 ‘A건축사사무소’라 함)와 ‘○○건축양식 적용 위탁매매 계약’(이하 ‘이 사건 위탁매매계약’이라 함)을 체결하였는데, 그 주요 내용은 다음과 같다.

(아래에서 ‘갑’은 원고, ‘을’은 A건축사사무소를 지칭함)

제2조 (시기 및 업무범위)

업무 개시는 본 계약체결과 동시에 함을 원칙으로 하며, “을”의 업무범위는 ‘○○건축양식’의 적용과 위탁매매에 필요한 업무로 아래 제3조와 같다.

제3조 (“갑”과 “을”의 이행사항)

3. “을”은 “갑”의 업무규정, 관련 법규 및 행정기관의 규정을 준수하여 “을”의 ‘○○건축양식’ 적용 희망 매수인을 물색한다.

6. “갑”과 “을”은 위탁매매시 공인중개사를 통해 매매계약을 체결한다.

7. “을”은 한옥건축양식 적용 및 위탁매매 상담시 허위 또는 과장된 안내를 하여서는 안 되며, “갑”이 지급하는 수수료 외 제3자로부터 금품 등을 수령하거나 요구할 수 없다. 단, ‘○○건축양식’ 적용시 설계 후 공사대금은 제6조 수수료 이내로 한다.

제4조 (계약기간)

계약기간은 계약일로부터 수수료 100% 수령 시점까지로 한다.

제6조 (수수료)

1. ○○건축양식 적용 위탁매매 수수료 : 매매 금액의 15% (VAT 별도)

2. 인센티브 : 매매 금액의 35 (VAT 별도) (단, 본 계약 후 30일 이내 매매계약 체결시)

3. 지급방법 :

1) 본 계약 체결시 : 1,000만원 (VAT 별도)

2) 매매계약 체결시 : 계약금의 50% (VAT 별도)

3) ○○건축양식 완공 후 잔금 정산시(미적용시에는 매매계약 잔금 수령시). 나머지 수수료 지급 (VAT 별도)

제7조 (계약의 해지 및 손해배상 위약금)

2. 제3조와 제7조 제1항의 각 호 및 기타 본 계약을 “을”이 위반한 경우, “을”은 “갑”의 손해를 최소화할 수 있도록 조치하여야 하며, 이로 인하여 “갑”이 입은 손해를 “을”은 민·형사상 이의제기 없이 위약금 1억원으로 배상하여야 한다. 반대로 “갑”이 위반한 경우, “을”이 입은 손해에 대해 감정 후 “갑”은 제6조의 수수료 금액 이내에서 배상하여야 한다

나. 원고는 이 사건 오피스텔을 매수하겠다는 B 주식회사(이하 ‘B’이라 함)를 찾게 되자 2022. 7. 19. B과 ‘부동산(오피스텔) 매매계약’(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 함)을 체결하여 이 사건 오피스텔을 양도(이하 ‘이 사건 양도’라 함)하기로 하였다. 이 사건 매매계약상 매매대금은 계약금 100,000,000원(계약시 지불), 중도금 276,000,000원(2022. 7. 20.에 지불), 잔금 2,384,000,000원(2022. 7. 28.에 지불), 총 2,760,000,000원이고, 부동산 인도일은 2022. 7. 28.이며, 특약사항 제4항에서는 ‘사업자포괄양도 양수계약이며, 급매로 매도인의 책임 하에 ○○건축양식 적용관련 명도가 이루어져야 하고, 그 비용은 매도인이 부담한다. 대리인 : A건축사무소 ○○연구소, ○○시 ○○구 ○○○로 16길, 9(xxx-xx-xxxxx, C)’이라고 정하고 있다.

다. 원고는 A건축사사무소에 2022. 7. 7. 10,000,000원, 2022. 7. 8. 1,000,000원, 2022. 7. 22. 50,000,000원, 2022. 7. 25. 5,000,000원, 2022. 8. 5. 469,480,000원을 각 송금하였다.

라. 원고는 2022. 9. 30. 이 사건 양도에 관하여 양도가액 2,760,000,000원, 취득가액 1,371,916,000원, 필요경비 501,800,000원(A건축사사무소에 2022. 7. 7. 지급한 10,000,000원, 2022. 7. 25. 지급한 50,000,000원, 2022. 7. 28. 지급한 436,800,000원과 ○○○○공인중개사사무소에 2022. 7. 28. 지급한 5,000,000원)으로 하여 피고에게 2022년 귀속 양도소득세 306,010,137원을 신고·납부하였다.

마. 피고는 2023. 9. 8.부터 2023. 9. 27.까지 원고에 대한 양도소득세조사를 실시하였고, 그 결과 원고가 A건축사사무소에 지급하고 필요경비로 신고한 496,800,000원(이하 ‘이 사건 신고 비용’이라 함)은 필요경비에 해당하지 않는 것으로 판단하였다. 이에 따라 피고는 이 사건 신고 비용을 필요경비에서 제외하고 고지세액(=이 사건 신고 비용 필요경비 제외 산출세액 + 가산세 –원고 신고납부금액)을 산정한 다음 2023. 12. 1. 원고에게 2022년 귀속 양도소득세 238,817,560원(가산세 포함)을 경정·고지(이하‘이 사건 처분’이라 함) 하였다.

바. 원고는 2024. 1. 2. 조세심판원에 이 사건 처분의 취소를 구하는 심판을 청구하였으나, 조세심판원은 2024. 4. 18. 원고의 청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑제2호증 내지 갑제4호증, 갑제7호증, 을제1호증 내지 을제5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부에 대한 판단

가. 원고의 주장

이 사건 신고 비용은 이 사건 오피스텔 명도비로서 필요경비에 해당한다. 피고는 아무런 근거 없이 이를 위약금으로 보아 필요경비 부인을 하였는바, 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 관련 법리

양도소득세 과세표준을 포함한 과세처분의 적법성에 대한 증명책임은 원칙적으로 과세관청에게 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 증명책임을 부담하나, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐만 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증하게 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자가 주장하는 필요경비의 존재 사실에 관한 증명책임은 납세의무자에게 있다고 보는 것이 상당하다(대법원 1992. 7. 28. 선고 91누10909 판결, 대법원 2011. 5. 13.자 2011두3210 판결 등 참조).

(2) 구체적 판단

(가) 소득세법 제97조 제1항 3호 에서는 양도가액에서 공제할 필요경비로 “양도비 등으로 대통령령으로 정하는 것”을 규정하고 있고, 소득세법 시행령 제163조 제5항 제1호 라목에서는 매매계약에 다른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용을 위 필요경비로 규정하고 있다.

(나) 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 인정된 사실에다가 을제6호증, 을제7호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하면 이 사건 신고 비용을 명도비용이라고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없다. 원고의 주장은 받아들이지 않는다.

① 명도라 함은 부동산의 점유권 이전을 의미하는데, 원고가 이 사건 오피스텔을 B에게 명도할 때까지 A건축사사무소의 관계인이 이를 점유하고 있었던 것으로 보이지 않고, 이 사건 매매계약 특약사항 제4항의 존재로 인해 원고가 A건축사사무소에게 이 사건 신고 비용을 지급하지 않으면 이 사건 오피스텔을 B에게 명도할 수 없었다고 할 수도 없으며, 실제로 이 사건 신고 비용의 대부분은 이 사건 매매계약상 이 사건 오피스텔의 인도일인 2022. 7. 28. 이후에 지급되었는바, 이 사건 신고 비용이 원고가 이 사건 오피스텔을 B에 명도하는데 필요한 비용이었다고 보이지 않는다.

② 피고의 원고에 대한 양도소득세조사에서 A건축사사무소 소장은 이 사건 신고 비용은 이 사건 위탁매매계약 파기에 따른 위약금으로서 수령하였다는 취지의 소견서를 작성하여 제출하였다. 원고가 A건축사사무소와 이 사건 위탁매매계약을 체결하였음에도 불구하고 자신이 직접 이 사건 오피스텔의 매수인을 찾아 이 사건 매매계약을 진행시켰고, 이 사건 매매계약상 인도일까지의 시간이 너무 짧아 그 전까지 이 사건 오피스텔을 ○○건축양식으로 수리하는 것도 불가능하게 됨에 따라, 이 사건 위탁매매계약이 파기될 수밖에 없었던 사정은 존재하였던 것으로 보이는바, 이 사건 신고 비용은 대부분 위약금이었던 것으로 봄이 상당하다.

원고는 이 사건 신고 비용은 이 사건 위탁매매계약의 이행에 따른 수수료로서 지급한 것이라고 하나, 이 사건 오피스텔을 ○○건축양식으로 개조하기 위한 공사는 전혀 진행되지 않았음에도 불구하고 원고가 A건축사사무소에게 5억 원에 가까운 수수료를 지급하여야 할 근거는 없어 보인다. 설령 원고가 이 사건 신고 비용을 이 사건 위탁매매계약의 이행에 따른 수수료로서 지급한 것이라고 하여도, 앞서 본 바와 같이 이는 원고가 이 사건 오피스텔을 B에게 명도하기 위해 필요한 비용이라고 보기 어렵다.

라. 소결론

결국 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

따라서 원고의 청구는 이유 없으므로 기각하여, 주문과 같이 판결한다.