원고와 신규주택의 임차인은 임대차 계약의 갱신 없이 임대차 계약의 종료일을 연장한바, 소득세법 제155조 제1항 제2호의 신규 주택 전입기간은 연장된 임대차기간이 끝나는 날임

원고와 신규 주택의 임차인은 계약의 갱신 없이 기존 임대차 계약의 종료일을 연장한바, 신규 주택의 전입기간은 연장된 임대차기간이 끝나는 날로 원고는 소득세법 제155조 제1항 제2호 (가)목의 전입요건을 충족함

[ 세 목 ]

양도

[ 판결유형 ]

국패

[ 사건번호 ]

서울행정법원-2024-구단-60339

[직전소송사건번호 ]

[심판청구 사건번호 ]

조심-2023-서-7527

[ 제 목 ]

원고와 신규주택의 임차인은 임대차 계약의 갱신 없이 임대차 계약의 종료일을 연장한바,

소득세법 제155조 제1항 제2호 의 신규 주택 전입기간은 연장된 임대차기간이 끝나는 날임

[ 요 지 ]

원고와 신규 주택의 임차인은 계약의 갱신 없이 임대차 계약을 연장한바 신규 주택의

전입기간은 연장된 임대차기간이 끝나는 날로 원고는 소득세법 제155조 제1항 제2호

(가)목의 전입요건을 충족함

[ 판결내용 ]

판결 내용은 붙임과 같습니다.

[ 관련법령 ]

구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 (가)목

사 건 2024구단60339 양도소득세부과처분취소

원 고 AAA

피 고 BB세무서장

변 론 종 결 2024. 10. 25.

판 결 선 고 2024. 12. 20.

주 문

1. 피고가 2023. 1. 4. 원고에 대하여 한 2020년 귀속 양도소득세 000,000,000원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청구취지

주문과 같다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 1999. 12. 27. 00 00구 0동 000 0000아파트 0동 0호(이하‘이 사건 종전 주택’이라 한다)를 매수하여 1999. 12. 29. 소유권이전등기를 마쳤다

나. 원고는 2020. 9. 3. 조AA과 김AA(이하 통틀어 ‘이 사건 종전 주택 매수인’이라 한다)에게 이 사건 종전 주택을 매도하였다(이하 ‘이 사건 종전 주택 매매계약’이라 한다). 주요 계약 조건은 다음과 같다.

- 매매대금 00억 0,000만 원(계약금 0억 0,000만 원은 계약 시 지급, 중도금 0억0,000만 원은 2020. 10. 5. 지급, 잔금 0억 0,000만 원은 2020. 12. 23. 지급)

- 기존 임대차계약(보증금 0억 0,000만 원, 2020. 6. 5.부터 2022. 6. 4.까지) 승계

다. 원고와 원고의 배우자인 BBB은 2020. 9. 7. CCC(이하 ‘이 사건 신규 주택 매도인’이라 한다)로부터 00 00구 00동 000 외 1필지 00000아파트 0동0호(이하 ‘이 사건 신규 주택’이라 한다)를 매수하였다(이하 ‘이 사건 신규 주택 매매계약’이라 한다). 주요 계약 조건은 다음과 같다.

- 대금 00억 0,000만 원(계약금 0억 0,000만 원은 계약 시 지급, 중도금 0억 원은2020. 10. 12. 지급, 잔금 00억 0,000만 원은 2020. 11. 2. 지급)

- 기존 임대차계약(보증금 0억 0,000만 원, 2019. 10. 10.부터 2021. 10. 9.까지)승계

라. 원고와 BBB은 이 사건 신규 주택 매매계약에서 정한 바에 따라 2020. 11. 2. 이 사건 신규 주택 매도인에게 매매대금(기존 임대차계약의 보증금 제외)을 완납하고 이 사건 신규 주택에 대한 소유권이전등기(원고, BBB 각 1/2 지분)를 마쳤다.

마. 원고는 이 사건 종전 주택 매매계약에서 정한 바에 따라 2020. 12. 23. 이 사건 종전 주택 매수인으로부터 매매대금(기존 임대차계약의 보증금 제외)을 완납받고 이 사건 종전 주택 매수인에게 소유권이전등기를 마쳐주었다.

바. 원고는 2021. 2.경 대체주택 취득을 위한 일시적 1세대 2주택으로서 1세대 1주택으로 보는 특례에 따라 양도소득세 비과세에 해당한다는 내용으로 양도소득세 신고를 하였다.

사. 원고와 BBB은 2022. 6. 7. 이 사건 신규 주택으로 이사하고 전입신고를 하였다.

아. 원고와 BBB이 이 사건 신규 주택을 취득할 당시 이 사건 신규 주택과 이 사건 종전 주택은 모두 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역에 있었다.

피고는 2023. 1. 4. 구 소득세법(2021. 12. 8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제89조 제1항 제3호 (나)목, 구 소득세법 시행령(2021. 1. 5. 대통령령 제31380호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제154조 제11항, 제155조 제1항 제2호 (가)목의 일시적 1세대 2주택 비과세 특례상 신규 주택 전입요건(신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 세대전원이 이사하고 전입신고를 마친 경우)을 충족하지 않는다는 이유로 원고에 대하여 2020년 귀속 양도소득세 000,000,000원(가산세 포함)의 부과처분을하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4, 5호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

별지 기재와 같다.

3. 이 사건 처분의 위법 여부

가. 원고의 주장 요지

일시적 1세대 2주택 특례의 입법 취지, 원고의 이 사건 종전 주택 매도 및 이 사건 신규 주택 매수 경위 등에 비추어 이 사건 종전 주택의 양도는 실질적으로 1세대 1주택의 양도로 보아야 한다. 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 (가)목의 전입요건은 재산권 침해, 평등원칙 위반 등 위헌적 요소가 있어 반성적 고려에서 2022. 5. 31. 삭제되었으므로 이 사건 종전 주택의 양도에는 전입요건이 삭제되어 개정된 소득세법 시행령이 소급 적용되어야 한다.

따라서 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 (가)목에서 정한 전입요건을 충족하지 못하였다는 이유로 이 사건 종전 주택의 양도를 1세대 2주택 양도로 보아 2020년 귀속 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

나. 판단

1) 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않지만, 법규 상호 간의 해석을 통하여 그 의미를 명백히 할 필요가 있는 경우에는 조세법률주의가 지향하는 법적 안정성 및 예측가능성을 해치지 않는 범위 내에서 입법 취지 및 목적 등을 고려한 합목적적 해석을 하는 것은 허용된다(대법원 2011. 6. 24. 선고 2010두2081 판결 등 참조).

‘1세대 1주택’의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니하는 취지는, 주택은 국민의 주거생활의 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주려는 데에 있다(대법원 1993. 1. 19. 선고 92누12988 판결 등 참조).

나아가 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세하는 특례를 둔 취지는 1주택을 보유한 1세대가 다른 주택으로 거주를 이전하는 과정에서 과도기에 일시적으로 2주택을 보유하게 되는 경우 장기적으로 보면 계속 1주택만을 보유한 것으로 볼 수 있고, 이러한 특례가 없을 경우 종전 주택 처분 후 신규 주택 취득 전까지 무주택의 상태를 요구하게 되어 주거생활의 안정을 해치고 거주이전의 자유를

침해하게 될 우려가 있기 때문이다.

한편, 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 양도의 경우 양도소득세를 중과세하는 취지는 투기 목적의 주택 소유를 억제하여 주택 가격의 안정과 주거생활의 안정을 도모하려는 데 있다(대법원 2014. 9. 4. 선고 2009두10840 판결 등 참조). 이러한 취지 등을 고려할 때, 이주목적의 대체주택을 취득하는 과정에서 부득이하게 3주택을 보유하게 된 것일 뿐 실질적으로 3주택을 보유하고 있었던 것으로 볼 수 없는 경우에는 1세대 3주택자 중과세대상에 해당한다고 볼 수 없다고 봄이 타당하다(대법원 2009. 12.

24. 선고 2009두13788 판결 참조).

1세대 1주택 비과세, 대체주택 취득을 위한 일시적 1세대 2주택 비과세 역시 1세대 3주택 중과세와 마찬가지로 부동산 투기 차단, 주거생활 안정 등을 도모하기 위한 제도인 점 등을 고려하면, 구 소득세법 제89조 제1항 제3호 (나)목의 ‘1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득[함]…으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로 서 대통령령으로 정하는 주택’에 해당하는지 여부, 즉 그 위임을 받은 구 소득세법 시행령 제154조 제11항 , 제155조 제1항에서 정한 요건에 해당하는지 여부를 판단하는 데 있어서도 부동산 투기의 목적이 있는지, 이주목적의 대체주택을 취득하는 과정에서 부득이하게 2주택을 보유하게 된 것인지 등 입법취지와 목적을 충분히 고려하여야 한다.

2) 앞서 인정한 사실과 갑 제1 내지 3, 8호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함), 을 제2호증의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하여 인정하거나 알 수 있는 다음 사실 또는 사정을 고려하면, 구 소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 (가)목의 전입요건을 충족하여 이 사건 종전 주택의 양도에 따른 소득이 구 소득세법 제89조 제1항 제3호 (나)목, 구 소득세법 시행령 제154조 제11항 , 제155조 제1항에 따라 비과세 양도소득에 해당한다고 봄이 타당하다. 이와 다른 전제에 있는 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

가) 주택 취득 및 거주 내역 등

① 원고의 이 사건 종전 주택 소유 무렵 이래 주택 소유 및 거주(전입신고)내역은 다음과 같다(소유 내역 중 이 사건 신규 주택은 원고와 BBB이 각 1/2 지분씩 소유하는 것이다).

표 생략

② 원고는 이 사건 신규 주택(00 00구 00동 000 외 1필지 000000아파트 0동 0호) 취득 당시 같은 아파트 단지에 있는 000000아파트 0동00호(이하 ‘00000 0동 00호’라 한다)를 임차하여 거주하고 있었고, 그 임대차기간 종료일은 2022. 6. 7.이었다.

③ 원고와 이 사건 신규 주택의 기존 임차인은 2021. 3. 13. ‘임차인은 기존 임대차기간 만료일(2021. 10. 10.) 이후 계약갱신 청구 없이 2022. 6. 7. 원고와 BBB에게 이 사건 신규 주택을 명도한다’는 내용의 약정을 하였다.

④ 원고와 BBB은 2022. 6. 7. 이 사건 신규 주택에 이사하고 전입신고를 하였다.

나) 이 사건 신규 주택 취득 경위 및 목적

① 원고는 이 사건 종전 주택에서 거주하다가 이 사건 종전 주택을 매수하여 취득한 후 이 사건 종전 주택에서 거주하였다. 이후 원고는 이 사건 종전 주택이 아닌 000000 0 00호 등 다른 주택에서 거주하다가 이 사건 종전 주택을 매도하고 이 사건 신규 주택을 매수한 후 실제 이 사건 신규 주택에서 거주하였다. 이처럼 원고는 이 사건 종전 주택을 보유하다가 이 사건 신규 주택을 대체 취득한 것으로 볼수 있고, 이는 거주이전의 자유로서 보장되어야 한다.

피고는 원고가 이 사건 종전 주택을 양도하고 이 사건 신규 주택을 취득할 무렵 다른 주택에 거주하고 있었다는 이유로 주거이전을 위한 대체주택의 취득으로 보기 어렵다는 취지로 주장한다. 그러나 소유하는 주택을 임대하고 다른 주택을 임차하여 거주하는 것 역시 거주의 한 형태에 해당하고 각각의 임대차가 종료된 후에는 기본적으로 소유하는 주택에서 거주하게 될 것이라는 점 등을 고려하면, 소유 주택이 아닌 다른 주택에서 거주하면서 향후 각각의 임대차 종료 시 거주하게 될 주택을 대체 취득하는 것 역시 거주이전의 자유에 포함된다고 봄이 타당하다.

② 원고는 20년이 넘는 장기간 이 사건 종전 주택을 보유하다가 이 사건 신규주택을 대체 취득하였다. 실제로 기존에 거주하던 000000 0 00호의 임대차가 종료되자마자 이 사건 신규 주택으로 이사하여 거주하였다. 나아가 이 사건 종전주택과 이 사건 신규 주택이 소재하는 지역의 부동산 시가 변동 정도는 유사한 것으로 보이고 달리 이 사건 신규 주택 취득 무렵 이 사건 신규 주택이나 유사 부동산 시세가 급등하였다고 볼 만한 사정도 없다. 이러한 점을 고려하면 원고가 투기 목적에서 이 사건 신규 주택을 취득하였다고 볼 수 없다.

다) 1세대 2주택의 경위 및 전입신고 관련 부득이한 사유 유무

① 원고가 이 사건 종전 주택 매매계약과 이 사건 신규 주택 매매계약에 따라 매매대금을 지급받고 지급한 내역은 다음과 같다.

원고는 위와 같이 이 사건 종전 주택의 잔금을 지급받기(2020. 12. 23.) 전에 먼저 이사건 신규 주택의 잔금을 지급함으로써(2020. 11. 2.) 약 52일 동안 2주택을 보유하게되었다.

② 원고가 2020. 9. 3. 이 사건 종전 주택 매매계약을 체결하고 그 후인 2020.9. 7. 이 사건 신규 주택 매매계약을 체결하면서 계약금과 중도금의 경우에는 이 사건종전 주택 매매계약상 지급기일보다 이 사건 신규 주택 매매계약상 지급기일을 뒤에 둔 점, 일반적으로 종전 주택을 매도하고 신규 주택을 매수하는 경우 종전 주택의 매도대금(계약금, 중도금, 잔금)을 재원으로 신규 주택의 매수대금(계약금, 중도금, 잔금)을 지급하기 마련인 점, 원고가 위와 같이 1세대 2주택자가 될 위험을 감수하면서까지 이 사건 신규 주택의 잔금 지급시기를 앞당길 이유가 없어 보이는 점 등을 고려하면, 원고는 이 사건 종전 주택 매매계약과 이 사건 신규 주택 매매계약을 체결하면서 1세대 2주택 등의 문제를 고려하지 못한 채 계약상대방의 사정과 요청 등에 따라 위와 같이 잔금 지급기일을 정하게 된 것으로 보인다.

피고는 이 사건 신규 주택 매매계약의 잔금 지급기일이 당초에는 이 사건 종전 주택 매매계약의 잔금 지급기일보다 뒤였다가 그 앞으로 앞당겨지는 등의 사정이 없었던 이상 일시적으로 1세대 2주택이 된 경위를 특별한 사정으로 고려할 필요가 없다는 취지로 주장한다. 그러나 앞서 보았듯이 계약상대방의 사정과 요청 등에 따라 계약금, 중도금과는 달리 잔금의 경우에만 이 사건 신규 주택의 지급기일이 앞서게 된 것으로 보인다. 당초 신규 주택의 잔금 지급기일을 뒤로 두었다가 나중에 계약상대방의 요청으로 잔금 지급기일을 앞당기는 쪽으로 변경한 사안과 당초부터 신규 주택 매매계약 체결을 위한 협상 과정에서 잔금 지급 시기를 앞당긴 사안이 일시적 1세대 2주택 특례 적용 여부를 달리 취급할 정도로 1세대 2주택에 이르게 된 경위에 근본적 차이가 있다고 보기는 어렵다.

③ 앞서 본 것처럼 원고는 이 사건 신규 주택 취득 당시 같은 아파트 단지에 있는 000000 0 00호를 임차하여 거주하고 있었고 그 임대차기간 종료일은 2022. 6. 7.이었다. 보증금반환의무 측면에서는 임대차계약 종료일에 관한 기한의 이익이 임대인에게 있는 점, 임차인은 곧바로 새로운 임대차계약을 체결할 수 있는 다음 임차인이 있는 경우가 아닌 이상 계약기간이 만료하기 전에 임대차보증금을 반환받지 않은 채 퇴거하기는 어려운 점 등을 고려하면, 원고가 이 사건 신규 주택 취득일부터 1년이 지난 후로서 2022. 6. 7. 이 사건 신규 주택에 이사하고 전입신고를 하게 된데에 부득이한 사유가 있다고 인정할 수 있다.

라) 구 소득세법 제155조 제1항 의 해석

① 구 소득세법 제155조 제1항 제2호 (가)목에서 정하고 있는 전입요건(이하 ‘이 사건 전입요건’이라 한다)은 당초 투기수요를 억제하고 실거주하지 않는 주택의 양도차익에 대한 과세체계를 강화하기 위한 목적에서 도입되었다. 이 사건 전입요건은 ‘신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 세대전원이 이사하고 전입신고를 마친 경우’를 규정하면서도 임대차 관련 특칙(구 소득세법 제155조 제1항 2호 단서)으로서 ‘그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간(신규 주택의 취득일부터 1년 이내)을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다’고 규정한다. 이는 신규 주택에 임대차기간이 남아있는 경우 신규 주택에 세대전원이 이사하고 전입신고를 할 수 없기 때문에 전입 요건의 기한을 임대차계약 종료일까지로 정하되, 임대차계약 갱신을 통하여 전입 요건의 기한이 연기되고 이로써 대체주택 취득을 위한 일시적 1세대 2주택 비과세 특례의 취지를 잠탈하는 것을 막기 위하여 임대차계약 종료일을 전 소유자와 임차인간의 임대차 계약 종료일로 정하고 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는 것으로 규정한 것으로 볼 수 있다.

② 그런데 이 사건 신규 주택의 기존 임대차계약상 임대차기간이 2019.10.10.부터 2021. 10. 9.(또는 2021. 10. 10.)까지였던 점, 원고는 위 임대차계약 기간 중 이 사건 신규 주택의 소유권을 이전받음으로써 주택임대차보호법 제3조 제4항 에 따라 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 되는 점, 이 사건 신규 주택 임차인은 2021. 3. 13. 원고에게 ‘계약갱신 청구 없이 2022. 6. 7. 원고와 BBB에게 이 사건 신규 주택을 명도할 것을 약정’한 점 등을 고려하면, 위 임대차 관련 특칙(구 소득세법 제155조 제1항 2호 단서)에서 정하는 ‘그 임대차기간이 끝나는 날’을 임대인의 지위를 승계한 원고와 이 사건 신규 주택 임차인간의 약정에 따라 이 사건 신규 주택의 기존 임대차계약에서 정한 임대차기간이 별도의 계약갱신 없이 연장된 2022. 6. 7.로 해석함이 타당하다.

③ 특히 기획재정부가 구 소득세법 제155조 제1항 의 해석과 관련하여 ‘신규주택 취득일 전에 임차인이 전 소유자를 상대로 계약갱신요구권을 행사하여 갱신된 임대차기간 만료일이 신규 주택 취득일부터 2년을 초과한 경우, 이사 및 전입 기한을 갱신된 임대차계약 종료일로 해석할 수 있다’는 취지의 유권해석을 하여, 구 소득세법 제155조 제1항 을 유연하게 해석하기도 한 점, 세대원 전원이 이사하기 어려운 다양한 사정이 있는데도 일률적으로 규제함으로써 국민 불편과 민원이 다수 발생하였다는 등의 여러 사정을 고려하여 이 사건 전입요건이 삭제된 점 등을 고려하면, 위와 같은 해석이 구 소득세법 제155조 제1항 의 문리적 해석 범위를 넘어선다거나 모법인 구 소득세법 제89조 제1항 제3호 (나)목에서 대체취득을 위한 일시적 1세대 2주택을 비과세하는 취지에 반한다고 볼 수 없다.

피고는 과세 형평상 이 사건 전입요건을 엄격하게 해석해야 한다는 취지로 주장하나, 오히려 앞서 본 이 사건 전입요건의 삭제 취지 등에서 보듯이 이 사건 전입요건을 엄격하게 해석하고 기계적으로 적용할 경우에는 단순히 신규 주택 취득일부터 1년 내에 이사 및 전입신고를 하였는지에 따라 특례 적용 여부를 가리게 되는데, 1년이라는 기준은 납세자가 거주하던 주택의 임대차계약이나 신규 주택의 임대차계약 등을 둘러싼 다양한 사정을 반영하지 못하여 이 사건 전입요건의 도입 목적인 투기수요 억제나 실거주하지 않는 주택의 양도차익에 대한 과세체계 강화에 기여한다고 보기도 어렵고 일시적 1세대 2주택을 비과세하는 법률조항의 취지를 제대로 반영하지도 못할 뿐만 아니라 오히려 과세 형평에 반하는 결과를 초래할 우려가 있다.

④ 결국 이 사건 신규 주택에 관한 종전 임대차계약의 종료일인 2022.6. 7. 이 이사 및 전입신고의 기한이 되고, 원고 세대 전원인 원고와 BBB은 2022. 6. 7. 이 사건 신규 주택으로 이사하고 전입신고를 마쳤으므로 이 사건 전입요건을 충족한다.

4. 결론

원고의 청구는 이유 있으므로 인용한다.