이 사건 아파트와 면적, 층수, 위치, 공시지가가 유사하고 이 사건 아파트 양도일과 3개월 이내로서 가장 가까운 날에 해당하는 매매거래가액을 시가로 볼 수 있음

이 사건 아파트와 면적, 층수, 위치, 공시지가가 유사하고 이 사건 아파트 양도일과 3개월 이내로서 가장 가까운 날에 해당하는 매매거래가액을 시가로 볼 수 있고, 원고는 이 사건 아파트를 시가인 220,000,000원보다 50,000,000원 낮은 170,000,000원에 양도하였으므로, 이 사건 양도는 시가와 거래가액이 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상 차이가 나는 경우에 해당하여 소득세법 제101조 제1항에서 정한 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되어 부당행위계산의 대상이 된다.

사 건

2023구단65399 양도소득세부과처분취소

원 고

AAA

피 고

○○세무서장

변 론 종 결

2024. 3. 8.

판 결 선 고

2024. 4. 19.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2022. 9. 21. 원고에 대하여 한 2020년 귀속 양도소득세 11,225,730원(가산세

포함)의 부과처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 2020. 1. 13. 동생인 BBB에게 **시 **동 1178 *** 910동

701호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 임대차보증금 160,000,000원을 승계하는 조건

으로 170,000,000원에 매도하였다(이하 ‘이 사건 양도’라 한다).

나. 원고는 2020. 3. 4. 이 사건 양도에 대하여 양도가액을 170,000,000원으로 하여

2020년 귀속 양도소득세 7,804,447원을 신고·납부하였다.

다. 피고는 2022. 6. 22.부터 2022. 7. 11. 양도소득세 조사를 실시한 결과 유사재산

의 2019. 11. 20.자 유사매매사례가액 220,000,000원을 시가로 보아 원고와 BBB 사

이의 이 사건 양도를 저가양도로 인한 부당행위로 판단하였고, 원고가 신고한 양도가

액 170,000,000원을 부인하고 양도가액을 220,000,000원으로 의제하여 2022. 9. 21. 원

고에게 2020년 귀속 양도소득세 11,225,730원(가산세 포함)을 경정‧고지하였다(이하

‘이 사건 처분’이라 한다).

라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2022. 12. 14. 조세심판원에 심판청구를 하였으

나 2023. 4. 10. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 7호증, 을 제1 내지 5호증의 각 기재, 변론 전체의

취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 전세자금 대출이 필요한 급박한 상황에서 이 사건 아파트를 매도하려고 하

였으나 매수자가 없었고, 건축 이후 30년이 경과하여 수리가 필요한 상태 등을 고려하

여 동생인 BBB에게 공시지가도 하락하는 상황을 반영하여 정한 이 사건 아파트의

양도가액은 시가에 비하여 부당하게 저가에 양도된 것이 아니므로, 이와 다른 전제에

선 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 판 단

1) 소득세법 제101조 제1항 적용 여부

가) 관련 법리

소득세법 제101조 , 구 소득세법 시행령(2021. 2. 17. 대통령령 제31442호로 개

정되기 전의 것, 이하 ‘ 소득세법 시행령’이라고만 한다) 제167조에 의하면, 양도소득이

있는 거주자가 특수관계에 있는 자에게 시가보다 낮은 가격(시가와 거래가액의 차이가

3억 원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우)으로 자산을 양도

한 때에는 그 양도가액을 시가에 의하여 계산하여 양도소득세를 부과하도록 되어 있

다.

한편, 시가에 대한 구 상속세 및 증여세법(2020. 12. 22. 법률 제17654호로 개

정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라 한다) 제60조 제1항, 제2항은 원칙적으로 평가

기준일 현재의 시가에 따르고, 시가는 ”불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어

지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및

감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다“고 규정

하고 있다. 위 조항의 위임을 받은 구 상속세법 및 증여세법 시행령(2020. 2. 11. 대통

령령 제30391호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제49조는 "

수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는

것"이란 평가기간 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매(이하 이 조에서 "매

매등"이라 한다)가 있는 경우 해당재산에 대한 매매거래가액(제1호), 공신력 있는 감정

기관이 평가한 감정가액(제2호), 수용 보상 또는 경매가액(제3호)을 말한다고 규정하고

있고(제1항), 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가

까운 날에 해당하는 가액을 적용하고(제2항), 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준

시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는

가액“이 있는 경우에는 해당가액을 시가로 본다고 정하고 있다(제4항).

나) 이 사건의 경우

위 법리에 비추어 이 사건 양도 당시 이 사건 아파트의 시가에 관하여 본다.

이 사건 아파트의 양도일 전후에 이 사건 아파트와 면적이 같고 위치(층수)가

유사한 아파트의 매매거래가액을 보면, 다음 표 기재와 같다. 그 중 이 사건 아파트와

면적, 층수, 위치, 공시지가가 유사하고 이 사건 아파트 양도일과 3개월 이내로서 가장

가까운 날에 해당하는 매매거래가액은 2019. 11. 20. 같은 아파트 910동 411호(이하

‘비교 대상 아파트’라 한다)의 매매거래가액 220,000,000원인바, 이 사건 아파트의 시가

는 220,000,000원이 된다.

원고는 이 사건 아파트를 시가인 220,000,000원보다 50,000,000원 낮은

170,000,000원에 양도하였으므로, 이 사건 양도는 시가와 거래가액이 시가의 100분의

5에 상당하는 금액인 11,000,000원(220,000,000원 × 5/100) 이상 차이가 나는 경우에

해당하여 소득세법 제101조 제1항 에서 정한 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에

대한 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되어 부당행위계산의 대상이 된다.

2) 원고 자금 사정 및 수리 상태에 따른 거래차이 인정 여부

원고는 전세자금 대출이 필요한 급박한 상황이었고, 이 사건 아파트는 유지보수

가 되지 않은 상태로 동생이 양수한 후에 20,000,000원 이상의 비용을 들여 수리를 하

였으므로 앞서 인정한 220,000,000원이 시가로 인정될 수 없다고 주장한다.

그러나 구 상증세법은 시가 산정에 있어 유사매매거래가액의 판단기준으로 면적,

위치, 용도, 종목, 공시지가를 유사매매거래 가액의 판단기준으로 삼고 있을 뿐 리모델

링 여부, 유지보수 상태가 유사할 것을 그 기준으로 삼고 있지 않은 점, 부당행위계산

부인제도는 반드시 조세부담을 회피하거나 경감시킬 의도가 있어야만 하는 것이 아닌

점, 원고는 이 사건 아파트 상태에 대한 아무런 자료를 제출하지 않고 있고, 비교 대상

아파트가 리모델링을 언제, 얼마의 비용을 하여 시가에 어떠한 영향을 미쳤다는 점에

대한 아무런 입증 자료를 제출하지 않고 있으며, 비교 대상 아파트는 이 사건 아파트

보다 저층임에도 이 사건 양도 가격보다 50,000,000원 비싸게 양도된 점, 비교 대상 아

파트 이외에도 220,000,000원에 근접하는 매매거래가액이 있는 점에 비추어 볼 때, 원

고의 위 주장은 받아들이지 않는다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.