평가심의위원회가 유사재산 매매사례가액을 시가로 볼 수 있다는 평가결정을 하였다고 하여 이를 증여세 과세가액에 대한 공적인 의사표현으로 볼 수 없음

평가심의위원회의 평가결정은 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따른 시가로 인정하는 의미가 있으나 상증세법의 규정상 평가기준일 현재의 시가로 인정되는 가액은 여러 가지가 있을 수 있고, 평가결정서상의 유사재산 매매사례가액은 그중의 하나에 불과하므로, 그 가액이 곧바로 시가가 되는 것이 아님.

사 건

2023 구합 83349 증여세부과처분취소

원 고

송ㅇㅇ

피 고

ㅇㅇ세무서장

변 론 종 결

2024. 7. 25.

판 결 선 고

2024. 8. 22.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다 .

2. 소송비용은 원고가 부담한다 .

청구취지

피고가 2023. 2. 10. 원고에게 한 2022. 2. 귀속 증여세 ×××,×××,××0 원 ( 가산세 포함 ) 의 부과처분을 취소한다 .

이 유

1. 처분의 경위

가 . 원고는 2022. 2. 18. 배우자 A 으로부터 서울 송파구 ○○대로 12 ○○ , 241 동 9 ○ 2 호 (126.18 ㎡ , 이하 ’ 이 사건 아파트 ‘ 라 한다 ) 의 지분 1/2( 이하 ’ 이 사건 수증재산 ‘ 이라 한다 ) 을 증여받았다 ( 이하 ’ 이 사건 증여 ‘ 라 한다 ).

나 . 원고는 2022. 3. 14. 피고에게 이 사건 아파트의 시가평가를 위해 시가인정심의를 신청하였고 , 서울지방국세청 평가심의위원회는 2022. 4. 28. 구 상속세 및 증여세법 시행령 (2023. 2. 28. 대통령령 제 33278 호로 개정되기 전의 것 , 이하 ’ 구 상증세법 시행령 ‘ 이라 한다 ) 제 49 조 제 1 항 단서 규정에 따라 이 사건 아파트와 같은 단지 내 251 동 107 호 (128.97 ㎡ , 이하 ’107 호 ‘ 라 한다 ) 의 2020. 11. 28. 자 매매거래가액 24 억 원 ( 이하 ’107 호 매매사례가액 ‘ 이라 한다 ) 을 이 사건 아파트의 매매거래가액으로 인정하였다 ( 이하 ’ 이 사건 평가결정 ‘ 이라 한다 ).

다 . 원고는 2022. 5. 10. 107 호 매매사례가액을 이 사건 아파트의 시가로 보고 이 사건 수증재산의 시가를 12 억 원 (= 24 억 × 1/2 지분 ) 으로 평가하여 산정한 증여세 ×××,×××,××0 원을 신고․납부하였다 .

라 . 이후 피고는 2022. 4. 9. 거래된 이 사건 아파트와 같은 단지 241 동 1101 호 (126.18 ㎡ , 이하 ’1101 호 ‘ 라 한다 ) 의 매매거래가액 31 억 5,000 만 원 ( 이하 ’1101 호 매매사례가액 ‘ 이라 한다 ) 을 이 사건 아파트의 시가로 보고 이 사건 수증재산의 시가를 15 억 7,500 만 원 (= 31 억 5,000 만 원 × 1/2 지분 ) 으로 평가하여 2023. 2. 10. 원고에게 증여세 ×××,×××,××0 원 ( 가산세 포함 ) 을 경정․고지하였다 ( 이하 ’ 이 사건 처분 ‘ 이라 한다 ).

[ 인정 근거 ] 다툼 없는 사실 , 갑 제 1 내지 4, 7, 10 호증 , 을 제 1 호증의 각 기재 , 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다 .

3. 이 사건 처분의 적법 여부

가 . 원고 주장의 요지

이 사건 처분에는 아래와 같은 사유가 있어 위법하므로 취소되어야 한다 .

1) 원고는 이 사건 평가결정을 신뢰하여 107 호 매매사례가액이 이 사건 아파트의 시가인 것을 전제로 이 사건 수증재산의 시가를 평가하여 증여세를 신고․납부하였다 . 이 사건 평가결정은 과세관청의 공적인 견해표명이므로 이에 반하는 이 사건 처분은 신의성실의 원칙에 위배된다 .

2) 107 호 매매사례가액은 이 사건 평가결정으로 이 사건 수증재산의 평가기준일 현재 시가의 지위를 획득하였다고 보아야 하고 , 1101 호 매매사례가액보다 이 사건 수증재산의 평가기준일에 더 가까운 가액에 해당하므로 , 107 호 매매사례가액이 이 사건아파트의 시가임을 전제로 이 사건 수증재산의 과세가액을 산정하여야 한다 .

3) 이 사건 수증재산의 평가기준일인 2022. 2. 18. 과 1101 호의 매매거래일인 2022.4. 19. 사이에 정권교체로 인하여 이 사건 아파트의 가격변동이 있다고 보아야 하므로 1101 호 매매사례가액을 이 사건 아파트의 평가기준일 현재의 시가로 볼 수 없다 .

나 . 판단

1) 관련 규정

2) 구체적 판단

가 ) 이 사건 평가결정이 107 호 매매사례가액에 대해 가지는 의미

상증세법 제 60 조 제 1 항은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 ( 이하 ‘ 평가기준일 ’ 이라 한다 ) 현재의 시가에 따르도록 규정하고 , 같은 조 제 2 항은 ‘ 평가기준일 현재의 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 여기에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것이 포함된다 .’ 고 규정하고 있다 . 구 상증세법 시행령 제 49 조 제 1 항은 ‘“ 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것 “ 이란 평가기준일 전 6 개월부터 평가기준일 후 3 개월 ( 이하 ’ 평가기간 ‘ 이라 한다 ) 이내의 기간 중 매매 등이 있는 경우 그 가액을 말하는데 , 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2 년 이내의 기간 중 또는 평가기간이 경과한 후부터 제 78 조 제 1 항에 따른 기한 ( 증여세의 경우 증여세 과세표준 신고기한부터 6 개월까지 ) 까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에 평가기준일부터 제 2 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날 ( 매매의 경우 매매계약일 ) 까지의 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 증여세 납부의무가 있는 자 등이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다 .’ 고 규정하면서 제 1 호로 ‘ 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액 ’, 제 2 호로 해당 재산에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 ‘, 제 3 호로 ’ 해당 재산에 대하여 수용․경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액․경매가액 또는 공매가액 ‘ 을 정하고 있다 . 같은 조 제 4 항은 ’ 제 1 항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액 [ 법 제 67 조 또는 제 68 조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6 개월부터 제 1 항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다 ] 이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제 60 조 제 2 항에 따른 시가로 본다 .‘ 고 규정하고 있다 . 한편 , 구 상증세법 시행령 제 49 조 제 2 항은 ’ 제 1 항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액 ( 그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다 ) 을 적용한다 .‘ 고 규정하고 있고 , 상증세법 시행규칙 제 15 조 제 3 항은 ’ 영 제 49 조 제 4 항에서 “ 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 ” 이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다 .‘ 고 규정하면서 제 1 호에서 ’ 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택 . 다만 , 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다 .’ 고 규정하고 있다 .

위 규정들의 내용을 종합하면 , 평가기간 내 기간 중 이 사건 아파트의 매매등이 있는 경우 그 거래가액을 평가기준일 현재의 시가로서 증여세 과세가액으로 신고할 수 있고 , 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2 년 이내부터 증여세 과세표준 신고기한부터 6 개월까지의 기간 내에 이 사건 아파트의 매매 등이 있는 경우 납세자의 신청에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액을 평가기준일 현재 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있다 . 이때 , 이 사건 아파트의 시가로 보는 가액이 둘 이상 있는 경우에는 그중 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 증여세 과세가액으로 본다 . 또한 , 이 사건 아파트의 매매 등 가액이 없는 경우에는 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 유사재산에 대한 매매 등 가액을 이 사건 아파트의 시가로 보아 평가기간 내 가액은 바로 평가기준일 현재의 시가로 포함 시킬 수 있고 , 평가기간에 해당하지 않는 일정기간 내 가액의 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 평가기준일 현재의 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있다 . 다만 , 유사재산의 요건을 충족하는 같은 단지 내 아파트가 둘 이상인 경우 이 사건 아파트와 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택이 유사재산이 되고 , 그 유사재산의 매매 등 가액이 이 사건 수증재산의 증여세 과세가액의 전제가 되는 이 사건 아파트의 시가가 된다 .

그러므로 이 사건 평가결정은 이 사건 아파트와 같은 단지 내 있는 아파트인 107 호의 매매사례가액을 이 사건 아파트의 구 상증세법 시행령 제 49 조 제 1 항 단서에 따른 시가로 인정하는 의미가 있으나 , 상증세법의 규정상 이 사건 아파트의 평가기준일 현재의 시가로 인정되는 가액은 여러 가지가 있을 수 있고 , 107 호의 매매사례가액은 그중의 하나에 불과하므로 , 그 가액이 곧바로 이 사건 수증재산의 증여세 과세가액의 전제가 되는 이 사건 아파트의 시가가 되는 것이 아니다 . 따라서 서울지방국세청 평가심의위원회가 이 사건 평가결정을 하였다고 하여 이를 증여세 과세가액에 대한 공적인 의사표현으로 볼 수 없으므로 , 이 사건 처분이 공적인 견해표명에 반하여 신의성실 원칙에 위반되었다는 원고의 주장은 이유 없다 .

나 ) 이 사건 수증재산의 증여세 과세가액

구 상증세법 시행령 제 49 조 제 2 항은 해당 재산의 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일 전후 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 해당 재산의 시가로 인정한다 . 위 규정이 적용되기 위해서는 해당 재산의 시가로 보는 가액이 둘 이상이어야 한다 . 그런데 같은 조 제 4 항은 ‘ 해당 재산의 매매 등 가액이 없는 경우 기획재정부령으로 정하는 해당 재산이 아닌 유사재산의 가액을 해당 재산의 시가로 본다 .’ 고 규정하고 있고 , 그에 따른 상증세법 시행규칙 제 15 조 제 3 항 제 1 호 단서는 ‘ 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택 ’ 을 해당 재산의 유사재산으로 규정하고 있으므로 , 상증세법 시행규칙 제 15 조 제 3 항 제 1 호의 조건을 모두 충족하는 해당 재산과 같은 단지 내 아파트가 둘 이상인 경우 해당 재산과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택만이 해당 재산의 유사재산이 되고 , 그 주택의 매매 등 가액이 구 상증세법 시행령 제 49 조 제 4 항에 따라 해당 재산의 시가가 된다 .

살피건대 , 107 호와 1101 호의 경우 둘 다 이 사건 아파트와 같은 단지 내에 있는 다른 재산으로 상증세법 시행규칙 제 15 조 제 3 항 제 1 호의 본문 요건을 모두 충족하므로 같은 호 단서에 따라 공동주택가격 차이가 더 작은 주택이 이 사건 아파트의 유사재산이 될 수 있는데 , 아래 표와 같이 평가기준일 현재 이 사건 아파트와 1101 호의 기준시가는 각 18 억 4,900 만 원 , 107 호의 기준시가는 18 억 4,600 만 원이므로 1101 호가 이 사건 아파트와 공동주택가격의 차이가 더 작은 주택이 된다 . 결국 1101 호가 상증세법 시행규칙 제 15 조 제 3 항이 정하는 이 사건 아파트의 유사재산으로서 그 매매사례가액이 이 사건 아파트의 평가기준일 현재 시가가 된다 .

구분

매매계약일

/ 증여일

전용면적

기준시가

매매거래가액

이 사건 아파트

2022. 2. 18.

126.18 ㎡

18 억 4,900 만 원

1101 호

2022. 4. 9.

31 억 5,000 만 원

107 호

2020. 11. 28.

128.97 ㎡

18 억 4,600 만 원

24 억 원

그렇다면 , 이 사건 아파트의 시가로 보는 가액이 둘 이상이라고 볼 수 없으므로 구 상증세법 시행령 제 49 조 제 2 항이 적용되지 아니한다 .

다 ) 가격변동의 특별한 사정 관련

상증세법 제 60 조 제 1 항은 ‘ 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다 .’ 고 규정하고 있고 , 같은 조 제 2 항은 ‘ 제 1 항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격 · 공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다 .’ 고 규정하고 있는바 , 원칙적으로 증여세 과세가액은 증여일 현재의 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액이고 , 구 상증세법 시행령 제 49 조 제 1 항에서 정하는 평가기간 내 매매거래가액 등은 시가로 볼 수 있는 대표적인 경우를 예시한 가액일 뿐이다 . 그러므로 만약 이 사건 수증재산의 증여일 현재의 시가와 구 상증세법 시행령 제 49 조 제 1 항에서 정하는 이 사건 수증재산의 시가로 예시된 가액 사이에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 있다고 한다면 , 구 상증세법 시행령 제 49 조에서 정하는 가액을 이 사건 수증재산의 증여세 과세가액이 되는 증여일 현재의 시가로 볼 수 없다 .

원고는 이 사건 증여일과 1101 호의 매매거래일 사이에 정권교체에 따른 부동산 규제 완화에 대한 기대감 등으로 부동산 가격상승이 있었으므로 1101 호의 매매사례가액을 이 사건 아파트의 증여일 현재의 시가로 볼 수 없다고 주장한다 . 그러나 원고가 제출한 자료만으로는 이 사건 증여일과 1101 호의 매매거래일 사이에 이 사건 아파트 가격에 유의미한 변동이 발생하여 1101 호의 매매사례가액이 이 사건 증여일 당시 이 사건 아파트의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못하고 있다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다 .

3) 소결론

따라서 이 사건 처분은 위법하지 않다 .

4. 결론

그렇다면 , 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다 .